Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 12 m² với giá thuê 1,1 triệu đồng/tháng tại khu vực Đường Số 4, Phường Bình Chiểu, Thành phố Thủ Đức. Tính ra đơn giá thuê khoảng ~91.700 đồng/m²/tháng, đây là mức giá phổ biến đối với phòng trọ trống, không nội thất, tại khu vực có dân cư đông, gần KCN và tiện ích như chợ, trường học, bệnh viện.
Do phòng trọ thuộc loại nhà trọ đơn giản, không có nội thất và diện tích nhỏ, giá thuê này không có dấu hiệu bị đội quá cao. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng khu vực Thủ Đức đang có sự phát triển nhanh về hạ tầng, do đó giá phòng trọ có thể biến động theo thời gian.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần chợ Khiết Tâm, trường học, KCN và bệnh viện rất thuận tiện cho người lao động, sinh viên hoặc nhân viên khu công nghiệp.
- Phòng trọ thoáng mát, không có nội thất, phù hợp với người thuê muốn tự trang bị đồ dùng cá nhân.
- Không qua cò lái, liên hệ trực tiếp chủ nhà giúp tránh phát sinh chi phí trung gian.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê lại với đối tượng là công nhân, sinh viên hoặc người đi làm tại các khu công nghiệp lân cận. Không phù hợp để đầu tư xây dựng lại do diện tích nhỏ và kết cấu nhà trọ hiện tại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Số 3, Bình Chiểu) | Đối thủ 2 (Đường Tam Bình, Thủ Đức) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 12 m² | 15 m² | 10 m² |
| Giá thuê (đồng/tháng) | 1,1 triệu | 1,2 triệu | 900 nghìn |
| Tình trạng nội thất | Nhà trống | Cơ bản có nội thất | Nhà trống |
| Vị trí | Gần chợ, KCN, bệnh viện | Gần trường học, chợ nhỏ | Cách KCN 1km |
| Phí dịch vụ | Không rõ | Bao gồm nước, wifi | Không |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng trần, tường xem có bị thấm dột, ẩm mốc không.
- Xem xét an ninh khu vực, nhất là vào ban đêm.
- Xác minh tình trạng pháp lý của nhà trọ, có đúng chủ sở hữu không.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, tránh rủi ro chập cháy hoặc thiếu nước.
- Xem xét tiện ích xung quanh thực tế, tránh quảng cáo quá mức.
- Kiểm tra điều kiện hẻm trước nhà, khả năng đi lại và đỗ xe.
Nhận xét giá: Giá thuê 1,1 triệu/tháng cho phòng trọ 12 m² tại vị trí trung tâm khu vực Bình Chiểu là mức hợp lý, không bị đội giá. Tuy nhiên, do căn phòng trống và không có tiện ích kèm theo nên người thuê cần cân nhắc kỹ về chất lượng thực tế. Nếu có thể thương lượng giảm nhẹ hoặc yêu cầu cải thiện nội thất cơ bản, người thuê nên chốt nhanh vì giá này phù hợp với mức chung của thị trường.
