Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ có diện tích 20 m², giá thuê 3,4 triệu/tháng tương đương khoảng 170.000 VNĐ/m²/tháng. Khu vực Phước Long B (Quận 9 cũ, nay thuộc Thành phố Thủ Đức) hiện nay phổ biến các phòng trọ thuê với mức giá dao động từ 2,5 – 4 triệu/tháng cho phòng 15-25 m², đặc biệt nếu có nội thất cao cấp và tiện ích an ninh tốt thì giá 3,4 triệu là mức trung bình khá. Với nội thất mới 100% và trang bị đầy đủ, mức giá này không bị đội lên quá cao so với mặt bằng chung.
Nhận xét về giá: mức giá này khá hợp lý, không bị thổi giá quá đà so với khu vực trung tâm quận 9 cũ, phù hợp với phân khúc phòng trọ cao cấp.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Phòng có gác xép giúp tăng diện tích sử dụng thực tế, tối ưu không gian cho người thuê.
- Nội thất cao cấp mới 100%, không cần đầu tư thêm.
- Không chung chủ, giúp tăng sự riêng tư, phù hợp với người đi làm hoặc sinh viên muốn tự do.
- An ninh hiện đại với hệ thống ra vào bằng vân tay, nhà xe rộng rãi, nội khu yên tĩnh.
- Vị trí ngay gần đường Đỗ Xuân Hợp, Song Hành, thuận tiện di chuyển về trung tâm và các khu vực lân cận.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này rất phù hợp để ở thực tế, đặc biệt dành cho các bạn trẻ đi làm hoặc sinh viên cần môi trường ở an toàn, tiện nghi. Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê dài hạn dòng tiền ổn định. Với tình trạng mới và tiện ích tốt, không nên đầu tư sửa chữa hay xây mới mà tập trung khai thác ngay.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ gần Đỗ Xuân Hợp) | Đối thủ 2 (Phòng trọ đường Song Hành) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 20 m² | 18 m² | 22 m² |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 3,4 | 3,0 | 3,6 |
| Nội thất | Cao cấp, mới 100% | Cơ bản, không nội thất | Cao cấp, đã sử dụng 1 năm |
| Tiện ích | An ninh vân tay, nhà xe rộng | An ninh cơ bản, không có nhà xe | An ninh tốt, có nhà xe |
| Chung chủ | Không chung chủ | Chung chủ | Không chung chủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, nhất là quy định về giờ giấc và quyền riêng tư dù có hệ thống vân tay.
- Thẩm định kỹ khu vực nhà xe về an toàn và mức độ rộng rãi thực tế.
- Kiểm tra thực tế chất lượng nội thất, tránh quảng cáo quá mức.
- Đánh giá xem khu vực có kế hoạch phát triển hạ tầng hay thay đổi quy hoạch ảnh hưởng đến giá thuê trong tương lai không.
- Kiểm tra tình trạng môi trường xung quanh về tiếng ồn, an ninh thực tế.
