Thẩm định giá trị thực:
Nhà 1 trệt 2 lầu sân thượng, diện tích đất 50m², diện tích sử dụng 159m² (tương đương sàn xây dựng khoảng 53m² x 3 tầng + sân thượng). Giá niêm yết 5,1 tỷ tương đương 102 triệu/m² sàn.
So với mặt bằng chung Quận Tân Bình, nhà phố hẻm rộng (thường 3-5m), xây dựng hoàn thiện, giá trung bình dao động khoảng 80-95 triệu/m² tùy vị trí và kết cấu. Với mức giá 102 triệu/m², căn này đang ở mức khá cao.
Ưu điểm là nhà xây cứng cáp, kết cấu 1 trệt 2 lầu sân thượng, diện tích sử dụng lớn, ngang 5m cực đẹp, phù hợp xây dựng hoặc cải tạo thêm. Tuy nhiên, đây là nhà hẻm, chưa rõ hẻm rộng bao nhiêu mét, có ảnh hưởng đến việc đi lại và giao thông.
Nếu so chi phí xây dựng mới theo mức trung bình hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn, cộng thêm giá đất khu vực khoảng 80-90 triệu/m² đất (đường lớn), thì giá đất 50m² tương đương 4-4,5 tỷ. Như vậy, giá bán đã bao gồm nhà xây khá tốt, nên mức giá này không quá cao nếu hẻm rộng, pháp lý chuẩn.
Nhận xét về giá: Giá đang ở mức trên trung bình thị trường, người mua cần xem xét kỹ hẻm và tiện ích xung quanh để quyết định xuống tiền. Nếu hẻm nhỏ hoặc khó quay đầu xe, có thể thương lượng giảm khoảng 5-10%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà ngang 5m – rất phù hợp để xây dựng, không bị hẹp ngang như nhiều căn khác trong hẻm.
- 4 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh, phù hợp cho gia đình đông người hoặc có thể cho thuê từng phòng.
- Vị trí gần các tuyến đường lớn như Trần Thị Trọng, Nguyễn Sỹ Sách, Phan Huy Ích, thuận tiện giao thông.
- Pháp lý rõ ràng, sổ hồng riêng, hoàn công đầy đủ, công chứng trong ngày – giảm rủi ro pháp lý cao.
- Chủ nhà xây ở cứng cáp, không phải nhà tháo dỡ hoặc xây mới từ đầu.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền. Với 4 phòng ngủ và 4 phòng vệ sinh độc lập, có thể cho thuê từng phòng hoặc làm homestay/nghỉ dưỡng ngắn hạn. Nếu muốn đầu tư xây dựng lại, cần xem xét chi phí và lợi nhuận so với giá đất hiện tại.
Với vị trí gần các tuyến đường lớn, cũng có thể dùng làm văn phòng nhỏ hoặc cửa hàng kinh doanh, tuy nhiên hẻm sẽ là yếu tố hạn chế.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Phan Huy Ích) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Sỹ Sách) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 50 | 48 | 52 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 159 | 140 | 150 |
| Kết cấu | 1 trệt 2 lầu sân thượng | 1 trệt 1 lầu | 1 trệt 2 lầu |
| Giá bán (tỷ) | 5,1 | 4,5 | 5,3 |
| Giá/m² đất (triệu) | 102 (sàn xây dựng) | 94 | 101 |
| Pháp lý | Đã có sổ, hoàn công | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Hẻm | Nhà ngõ, chưa rõ rộng | Hẻm 4m | Hẻm 5m |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế chiều rộng hẻm và khả năng quay đầu xe, tránh bị bó hẹp giao thông.
- Xác minh hiện trạng xây dựng có đúng với giấy phép, tránh tranh chấp xây dựng sai phép.
- Kiểm tra kỹ hệ thống điện nước, thấm dột do nhà đã xây lâu năm.
- Đánh giá phong thủy nếu cần (hướng nhà, ánh sáng tự nhiên).
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh có dự án lớn nào ảnh hưởng không (đường mở rộng, công trình quy hoạch).
