Thẩm định giá trị thực:
Giá thuê 2,8 triệu/tháng cho phòng trọ diện tích 20m² tại trung tâm Quận Phú Nhuận là mức giá phổ biến trên thị trường hiện nay. Đơn giá thuê khoảng 140.000đ/m²/tháng. Với khu vực Phan Đăng Lưu – Phú Nhuận, mức giá này không quá cao nhưng cũng không phải rẻ. Phòng có gác thấp, đầy đủ nội thất cơ bản (kệ bếp, bồn rửa chén, máy giặt chung), điện nước tính theo thực tế (điện 3,8k/số, nước 100k/người), wifi và giữ xe miễn phí là điểm cộng.
Nhận xét về giá: Mức giá này nằm trong tầm trung – hơi cao hơn chút so với các phòng trọ cùng khu thường có diện tích tương đương nhưng không có gác hoặc ít tiện nghi hơn. Tuy nhiên, nếu xét đến vị trí trung tâm, an ninh tốt, và các tiện ích kèm theo thì giá này hợp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí ngay đường Phan Đăng Lưu, Phường 1, trung tâm quận Phú Nhuận – thuận tiện đi lại, gần chợ, siêu thị, trường học.
- Phòng có gác thấp, giúp tăng diện tích sử dụng thực tế.
- Trang bị kệ bếp và bồn rửa chén, phù hợp với người thuê muốn tự nấu ăn.
- Miễn phí wifi và giữ xe, tiết kiệm chi phí phát sinh cho người thuê.
- Giờ giấc tự do, phù hợp với sinh viên, người đi làm có lịch trình linh hoạt.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn phòng trọ phù hợp nhất để ở thực tế, đặc biệt cho đối tượng sinh viên hoặc người đi làm độc thân/đôi muốn có không gian riêng với chi phí hợp lý. Với diện tích nhỏ, không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây mới. Cho thuê dài hạn sẽ đảm bảo dòng tiền ổn định.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ Đường Nguyễn Văn Trỗi) |
Đối thủ 2 (Phòng trọ Đường Huỳnh Văn Bánh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 20 m² | 18 m² | 22 m² |
| Giá thuê | 2,8 triệu/tháng | 2,5 triệu/tháng | 3 triệu/tháng |
| Tiện nghi | Gác thấp, kệ bếp, wifi free, giữ xe free | Không có gác, không có bếp | Gác, bếp nhỏ, wifi tính phí |
| Vị trí | Phan Đăng Lưu, trung tâm Q.Phú Nhuận | Nguyễn Văn Trỗi, gần công viên | Huỳnh Văn Bánh, khu dân cư đông đúc |
| Giờ giấc | Tự do | Giờ giấc hạn chế | Tự do |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra chất lượng gác thấp, tránh trường hợp gác yếu, không an toàn.
- Xác minh hệ thống điện nước, tránh chập chờn hoặc tính giá điện nước không rõ ràng.
- Đảm bảo an ninh khu vực, vì phòng trọ nằm ở trung tâm nên lượng người qua lại nhiều.
- Kiểm tra hợp đồng thuê rõ ràng, tránh trường hợp chủ nhà thay đổi giá hoặc điều kiện đột ngột.
- Kiểm tra diện tích thực tế phòng, vì nhiều phòng trọ tại khu vực có diện tích ghi trên giấy và thực tế có thể khác nhau.
