Thẩm định giá trị thực:
Nhà nguyên căn diện tích đất 38m², diện tích sử dụng khoảng 100m² (3,5m x 11m, trệt 3 lầu), 4 phòng ngủ, 3 vệ sinh, nhà trống, pháp lý đã có sổ rõ ràng. Giá thuê 10 triệu/tháng tại khu vực Phạm Ngũ Lão, P7, Gò Vấp là mức giá khá phổ biến với nhà có kết cấu 3 tầng đầy đủ phòng ngủ vệ sinh.
Nếu tính đơn giá thuê theo diện tích sử dụng: 10 triệu / 100m² = 100.000 đ/m²/tháng, mức giá này không quá cao so với mặt bằng hẻm khu vực Gò Vấp, nơi giá thuê nguyên căn thường dao động từ 8 – 12 triệu tùy vị trí và chất lượng nhà.
Tuy nhiên, chiều ngang chỉ 3,5m, hẻm nhỏ có thể gây hạn chế về tiện ích và sinh hoạt, đặc biệt với gia đình đông người hoặc có xe ô tô. Nhà hướng Tây Bắc, có thể gây nóng về chiều chiều, cần kiểm tra thêm về điều kiện thông gió và ánh sáng.
Nhận xét về giá: Giá 10 triệu/tháng là mức hợp lý, không bị đẩy giá quá cao. Đây là mức giá phù hợp với nhà hẻm nhỏ, kết cấu đủ dùng, không phải nhà mới hoặc mặt tiền rộng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà nguyên căn 3 lầu với 4 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh, đủ cho hộ gia đình nhiều thành viên hoặc để thuê chung.
- Vị trí Phạm Ngũ Lão, P7, Gò Vấp, gần chợ Gò Vấp thuận tiện cho sinh hoạt hàng ngày.
- Hẻm nhỏ nhưng vẫn có thể đi xe máy thuận tiện, an ninh tương đối đảm bảo.
- Hướng Tây Bắc giúp tránh nắng gắt buổi sáng, tuy nhiên chiều chiều cần xem xét chống nóng.
- Pháp lý rõ ràng, có sổ, giảm rủi ro tranh chấp.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho hộ gia đình thuê ở lâu dài, đặc biệt những gia đình có con nhỏ cần không gian riêng biệt. Đây không phải lựa chọn tốt để làm văn phòng hoặc kho xưởng do diện tích nhỏ và nằm trong hẻm.
Nếu người thuê có nhu cầu cho thuê lại hoặc làm homestay, cần đánh giá thêm về hẻm và tiện ích xung quanh.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phạm Ngũ Lão, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Phan Văn Trị, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 100 m² (3,5×11, 3 lầu) | 90 m² (4×9, 2 lầu) | 110 m² (4×11, 3 lầu) |
| Phòng ngủ | 4 PN | 3 PN | 4 PN |
| Giá thuê/tháng | 10 triệu | 9 triệu | 12 triệu |
| Hẻm | Hẻm nhỏ, xe máy | Hẻm lớn hơn, xe máy + ô tô nhỏ | Hẻm xe máy |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Hướng nhà | Tây Bắc | Đông Nam | Đông Bắc |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nhà, đặc biệt chống thấm dột, hệ thống điện nước do nhà trệt 3 lầu, nhà đã sử dụng lâu chưa rõ.
- Đánh giá tiện lợi quay đầu xe trong hẻm, tránh gây khó khăn khi di chuyển đặc biệt xe máy hoặc xe tải nhỏ.
- Kiểm tra phong thủy hướng Tây Bắc có phù hợp với gia chủ không, tránh hướng gây nóng hoặc thiếu ánh sáng.
- Xem xét môi trường xung quanh, đảm bảo không ảnh hưởng bởi tiếng ồn, ô nhiễm hoặc quy hoạch tương lai ảnh hưởng đến an cư.
