Thẩm định giá trị thực:
Tài sản gồm đất diện tích 284.3 m² cùng nhà cấp 4 có 7 phòng trọ, tọa lạc tại đường An Thạnh 08, phường An Thạnh, TP Thuận An, Bình Dương. Giá bán tổng 4,39 tỷ tương đương 15,44 triệu/m² đất. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng đất nền và nhà trọ cùng khu vực Thuận An hiện nay, thường dao động từ 10-13 triệu/m² đối với đất hẻm xe hơi, chưa kể nhà cấp 4 cũ kỹ và kết cấu phòng trọ đơn giản.
Nhà cấp 4 cũ với 7 phòng trọ trên đất 6.5m x 44m có tổng diện tích xây dựng khoảng 280 m², nếu tính chi phí xây mới nhà trọ tiêu chuẩn (6-7 triệu/m²), thì xây lại sẽ tốn khoảng 1,7-2 tỷ đồng. Vậy giá đất thực tế khoảng 2,4-2,7 tỷ, tức ~8,5-9,5 triệu/m² đất. Điều này cho thấy người bán đang tính giá đất khá cao, phần nhà trọ cũ gần như được tính thêm giá trị thương hiệu hoặc tiềm năng cho thuê.
Nhận xét: Giá này có phần bị đẩy cao khoảng 20-30% so với giá thị trường thực tế tại khu vực hẻm xe hơi, do đó người mua cần cân nhắc kỹ hoặc thương lượng giảm giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Đất mặt tiền hẻm xe hơi rộng, chiều dài sâu 44m, thuận lợi xây dựng thêm hoặc tách thửa nhỏ.
- Hướng Đông Nam đón gió mát, ánh sáng hợp lý, tránh nắng gắt buổi chiều.
- Nhà có sẵn 7 phòng trọ đang cho thuê, tạo dòng tiền ổn định ngay khi nhận nhà.
- Vị trí gần đường Cách Mạng Tháng 8 và các tiện ích trong bán kính 500m, thuận tiện giao thông và sinh hoạt.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà đất này phù hợp với nhà đầu tư mua để cho thuê phòng trọ dòng tiền ổn định hoặc mua để tái đầu tư xây mới nhà trọ hoặc căn hộ mini cho thuê, vì vị trí thuận lợi, diện tích đất đủ lớn để nâng cấp xây dựng theo mật độ cho phép. Với nhà cấp 4 cũ, không thích hợp để ở thực do kết cấu và tiện nghi hạn chế.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường ĐT 743, TP Thuận An) | Đối thủ 2 (Phường An Phú, TP Thuận An) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 284.3 | 250 | 300 |
| Giá/m² (triệu) | 15.44 | 12.5 | 13.8 |
| Loại hình | Nhà cấp 4 + phòng trọ | Đất nền trống | Nhà trọ cũ |
| Hẻm/MT | Hẻm xe hơi 6.5m | Mặt tiền đường nhựa 8m | Hẻm xe máy 3m |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng nhà cấp 4, tránh thấm dột, xuống cấp gây tốn chi phí sửa chữa.
- Xác minh rõ về quy hoạch xung quanh, đặc biệt liên quan đến mở rộng hẻm hoặc quy hoạch đất công cộng.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe ô tô trong hẻm để đảm bảo tiện lợi cho người thuê/phù hợp kinh doanh phòng trọ.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý và hiện trạng sổ đảm bảo không tranh chấp, không dính quy hoạch.
