Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích đất 64,2m² và diện tích sử dụng 126,2m², giá bán 8,5 tỷ đồng tương đương khoảng 132,4 triệu đồng/m² trên diện tích đất. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung tại Quận Tân Bình, đặc biệt là khu vực đường Bùi Thị Xuân – Phường 5, nơi giá đất trung bình hiện nay dao động khoảng 80-110 triệu đồng/m² đối với nhà hẻm xe hơi.
Nhà thuộc loại nhà hẻm, có lợi thế lô góc, nở hậu vuông vức, không dính lộ giới, pháp lý rõ ràng (đã có sổ). Tuy nhiên, đây là nhà cũ, nên nếu muốn xây mới hoàn toàn chi phí xây dựng hiện tại dao động 6-7 triệu/m², với diện tích sàn 126m² sẽ mất tối thiểu 750-900 triệu đồng chi phí xây mới. Giá đất thực tế sau khi trừ chi phí xây dựng và các rủi ro hợp đồng sẽ thấp hơn nhiều so với giá chào bán.
Nhận xét về giá: mức giá 8,5 tỷ đồng đang bị định giá cao khoảng 20-30% so với giá thị trường tương đương tại khu vực. Người mua cần thương lượng mạnh hoặc cân nhắc kỹ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Lô góc hẻm xe hơi 15m, thuận tiện cho việc di chuyển và đỗ xe, hiếm nhà nào có hẻm rộng như vậy trong khu vực.
- Nhà nở hậu vuông vức giúp tối ưu công năng sử dụng, cải thiện phong thủy so với các nhà hẻm nhỏ thường bị méo mó.
- Hướng Đông Nam đón nắng sáng, phù hợp phong thủy và tạo cảm giác dễ chịu.
- Pháp lý đã có sổ rõ ràng, không dính lộ giới, giảm thiểu rủi ro tranh chấp hay quy hoạch.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực và cho thuê cao cấp do vị trí hẻm xe hơi rộng, thiết kế 3 phòng ngủ, 2 vệ sinh đáp ứng nhu cầu gia đình hoặc khách thuê là nhân viên văn phòng, người nước ngoài.
Nếu mục đích đầu tư xây mới, cần tính toán chi phí xây dựng lại và thời gian hoàn vốn vì giá đang cao. Làm kho xưởng không phù hợp do vị trí hẻm và tính chất nhà ở.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm Bùi Thị Xuân, Q.Tân Bình) | Đối thủ 2 (Hẻm Lê Văn Sỹ, Q.Tân Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 64,2 m² | 60 m² | 65 m² |
| Diện tích sử dụng | 126,2 m² | 110 m² | 120 m² |
| Hẻm xe hơi | 15 m, lô góc | 8 m, hẻm chính | 6 m, hẻm thông |
| Giá bán | 8,5 tỷ (132,4 triệu/m² đất) | 7,2 tỷ (120 triệu/m²) | 7,5 tỷ (115 triệu/m²) |
| Pháp lý | Đã có sổ, không dính lộ giới | Đã có sổ, có phần dính lộ giới | Đã có sổ, rõ ràng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nhà cũ: thấm dột, kết cấu chịu lực, hệ thống điện nước để ước tính chi phí cải tạo hoặc xây mới.
- Xác minh giấy tờ sổ đỏ, đặc biệt xem có phần đất nào nằm trong quy hoạch hay không.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm, dù hẻm rộng nhưng vị trí lô góc có thể gây khó khăn khi xe lớn di chuyển.
- Xem xét phong thủy tổng thể khu vực, đặc biệt hướng Đông Nam và thế nhà nở hậu có đảm bảo vận khí tốt không.
- Thương lượng giá mạnh vì hiện tại giá đang bị đẩy cao so với thị trường.
