Thẩm định giá trị thực:
Nhà phố 4 tầng, diện tích đất 33 m², mặt tiền 3,1 m, tổng diện tích sử dụng khoảng 120 m². Giá chào bán 11 tỷ đồng tương đương khoảng 333,33 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá rất cao so với mặt bằng nhà phố liền kề trong khu vực Đống Đa, đặc biệt với diện tích nhỏ và mặt tiền hẹp.
So với chi phí xây dựng mới nhà 4 tầng chuẩn cơ bản (6-7 triệu/m² sàn), tổng chi phí xây dựng khoảng 720 triệu – 840 triệu cho 120 m² sàn. Giá trị đất trên 10 tỷ đồng tức là giá đất hơn 300 triệu/m², thuộc phân khúc đất vàng trung tâm. Tuy nhiên, diện tích quá nhỏ và mặt tiền chỉ 3.1m hạn chế tối đa khả năng mở rộng, làm lại hoặc xây mới quy mô lớn.
Nhận xét về giá: Giá này đang bị đẩy lên quá cao, ít nhất cao hơn 25-30% so với mức giá thị trường tương đương tại Đống Đa. Giá này chỉ hợp lý nếu vị trí cực kỳ đắc địa, pháp lý sạch và nhà trong tình trạng rất mới, hiện đại.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí nhà gần bể bơi Thủy Lợi, khu vực trung tâm, giao thông thuận tiện, gần nhiều tiện ích công cộng và trường học.
– Nhà có hai mặt thoáng trước sau, giúp không gian thông thoáng hơn các nhà phố liền kề khác.
– Nhà xây 4 tầng, bố trí 3 phòng ngủ, 4 vệ sinh, tầng 1 có khách bếp và sân, phù hợp nhu cầu gia đình đa thế hệ hoặc vừa ở vừa làm văn phòng nhỏ.
– Khu vực hiếm nhà bán, ít hàng tồn, tạo tính cạnh tranh cao.
Tuy nhiên, mặt tiền chỉ 3,1 m khá nhỏ, hạn chế cả về ánh sáng, không gian và khả năng mở rộng, đây là điểm yếu đáng lưu ý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất cho mục đích ở thực hoặc làm văn phòng nhỏ tại nhà do vị trí trung tâm, giao thông thuận tiện. Với diện tích và mặt tiền nhỏ, không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại quy mô lớn.
Nếu mua để đầu tư dài hạn, cần cân nhắc khả năng tăng giá trong tương lai vì đất diện tích nhỏ và giá đã rất cao, khả năng tăng giá đột biến không cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 100 Chùa Bộc) | Đối thủ 2 (Ngõ 60 Chùa Bộc) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 33 m² | 35 m² | 40 m² |
| Diện tích sử dụng | 120 m² (4 tầng) | 130 m² (4 tầng) | 140 m² (4 tầng) |
| Mặt tiền | 3,1 m | 3,5 m | 3,8 m |
| Giá bán | 11 tỷ (333,33 triệu/m²) | 9,8 tỷ (274 triệu/m²) | 10,5 tỷ (263 triệu/m²) |
| Vị trí | Ngõ 95, gần bể bơi Thủy Lợi | Ngõ 100, cách 100m | Ngõ 60, cách 200m |
| Pháp lý | Chính chủ, đầy đủ | Chính chủ, đầy đủ | Chính chủ, đầy đủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý đất, giấy phép xây dựng, sổ đỏ sổ hồng rõ ràng vì giá cao.
- Kiểm tra hiện trạng nhà về kết cấu, đặc biệt tường, nền và hệ thống thoát nước do nhà phố cũ có thể xuống cấp.
- Xem xét hẻm vào nhà rộng bao nhiêu mét, khả năng quay đầu xe và giao thông đi lại có thuận tiện không.
- Đánh giá phong thủy nhà: mặt tiền hẹp và chiều dài sâu có thể ảnh hưởng đến ánh sáng và luồng khí.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, đặc biệt có kế hoạch mở rộng đường hay thu hồi đất trong tương lai hay không.
