Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 62m², công nhận 54m², xây dựng 2 tầng với tổng diện tích sử dụng khoảng 108m² (54m² x 2 tầng). Giá bán là 5,88 tỷ đồng, tương đương 94,84 triệu/m² đất công nhận hoặc khoảng 54,4 triệu/m² xây dựng (5,88 tỷ / 108m²).
So sánh với mức giá thị trường khu vực Bình Thạnh, đặc biệt vùng Võ Duy Ninh sát Thủ Thiêm, Landmark, giá đất nền thường dao động từ 70-100 triệu/m² tùy vị trí mặt tiền hay hẻm. Nhà 2 tầng xây mới với nội thất đầy đủ thường có giá hoàn thiện xây dựng khoảng 6-7 triệu/m². Với diện tích 108m² sử dụng, chi phí xây mới có thể rơi vào 650-750 triệu đồng. Do đó, giá trị đất chiếm phần lớn trong mức giá 5,88 tỷ này.
Tuy nhiên, nhà nằm trong hẻm nhỏ 3m, cách mặt tiền vài bước nhưng không phải mặt tiền chính, điều này làm giảm giá trị so với nhà mặt tiền đường lớn. Hơn nữa, diện tích ngang chỉ 3.8m khá nhỏ, hạn chế khả năng cải tạo hoặc mở rộng.
Nhận xét về giá: Giá 94.84 triệu/m² đất tại vị trí này là mức cao, tuy không vượt trội so với mặt bằng xung quanh nhưng vẫn cần cân nhắc kỹ vì đây không phải nhà mặt tiền mà là nhà hẻm nhỏ. Giá này có thể đang bị đẩy lên khoảng 10-15% so với giá trị thực do lợi thế gần Thủ Thiêm và Landmark 81.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Căn góc 2 mặt hẻm thoáng, đón nắng gió tự nhiên là điểm cộng lớn trong khu vực nhà hẻm nhỏ, giúp không gian sống thoáng đãng hơn.
– Vị trí ở khu siêu VIP Bình Thạnh, rất gần trung tâm Quận 1, Thủ Thiêm, Landmark 81, thuận tiện di chuyển.
– Gần nhiều trường đại học lớn, thuận tiện cho thuê sinh viên hoặc cán bộ giảng viên.
– Kết cấu 2 tầng, 4 phòng ngủ, nội thất đầy đủ phù hợp nhiều mục đích sử dụng.
– Pháp lý rõ ràng, sổ hồng riêng, công chứng ngay.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Ở thực tế: Phù hợp với gia đình nhỏ hoặc nhóm sinh viên thuê chung do gần trường đại học.
– Cho thuê dòng tiền: Có thể khai thác cho thuê từng phòng hoặc nguyên căn, tiềm năng thu nhập đều tốt.
– Đầu tư xây lại: Do diện tích ngang hẹp và nằm trong hẻm nhỏ, khả năng xây dựng thêm tầng hoặc mở rộng hạn chế, không tối ưu để xây mới cao tầng.
– Lưu ý: Không thích hợp làm kho xưởng do vị trí trong khu dân cư, hẻm nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Phan Văn Trị, Bình Thạnh) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Hữu Cảnh, Bình Thạnh) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Hẻm 3m, gần mặt tiền Võ Duy Ninh | Hẻm lớn 5m, cách mặt tiền Phan Văn Trị 10m | Mặt tiền lớn, đường Nguyễn Hữu Cảnh |
| Diện tích đất | 62m² (3.8x17m) | 60m² (4x15m) | 65m² (4×16.25m) |
| Giá bán | 5,88 tỷ (~95 triệu/m² đất) | 5,5 tỷ (~92 triệu/m² đất) | 7,5 tỷ (~115 triệu/m² đất) |
| Kết cấu | 2 tầng, 4 phòng, nội thất đầy đủ | 2 tầng, nhà mới xây, 3 phòng | 3 tầng, nhà mặt tiền, có thang máy |
| Tiện ích xung quanh | Gần ĐH, chợ, siêu thị | Gần chợ, trường học | Gần trung tâm thương mại, văn phòng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hẻm 3m có đủ rộng cho xe ô tô quay đầu và ra vào thuận tiện không.
- Do nhà cũ 2 tầng, cần kiểm tra kết cấu có đảm bảo, không bị thấm dột hay xuống cấp.
- Xác minh quy hoạch khu vực, đảm bảo không bị lộ giới hay quy hoạch mở rộng đường ảnh hưởng.
- Kiểm tra sự chính xác của diện tích đất và công nhận trên sổ, tránh trường hợp tranh chấp.
- Đánh giá hướng nhà Bắc có hợp phong thủy với người mua không.
