Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà 5 tầng, diện tích 60m², giá tổng 7,6 tỷ đồng tương đương 126,67 triệu/m² đất mặt tiền tại Quận 12. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Tân Chánh Hiệp, nơi giá đất mặt tiền dao động khoảng 80-100 triệu/m² tùy vị trí và tiện ích. Nhà đã hoàn công và xây dựng 5 tầng với 6 phòng ngủ, phù hợp nhu cầu ở hoặc cho thuê. Tuy nhiên, cần lưu ý chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn, với tổng sàn xây dựng khoảng 240-300m², chi phí xây mới dao động 1,5-2 tỷ đồng. Như vậy, giá đất thực tế chiếm phần lớn giá trị căn nhà.
Nhận xét về giá: Giá chào bán đang bị đẩy lên cao khoảng 20-30% so với mặt bằng khu vực, do vị trí lô góc và đường xe tải tránh nhau tạo ưu thế hiếm có. Tuy nhiên, giá này không phản ánh đúng tiềm năng hiện tại nếu so với các căn mặt tiền khác cùng quận.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Lô góc mặt tiền rộng gần 5m, đường xe tải tránh nhau rất thuận tiện cho kinh doanh và vận chuyển.
- Kết cấu 5 tầng với 6 phòng ngủ, đã hoàn công, phù hợp gia đình lớn hoặc kết hợp cho thuê tầng dưới kinh doanh.
- Vị trí gần các tuyến đường lớn Nguyễn Thị Búp, Trần Thị Năm, Huỳnh Thị Hai, thuận tiện di chuyển về Gò Vấp, Tân Bình.
- Gần bệnh viện quận 12, khu vực sầm uất, tiềm năng phát triển kinh doanh đa ngành nghề.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà thích hợp nhất để:
- Ở thực tế: Gia đình lớn cần không gian rộng, tiện ích đầy đủ, khu vực an ninh.
- Cho thuê dòng tiền: Cho thuê từng tầng hoặc kết hợp kinh doanh tầng trệt, tiềm năng cho thuê cao nhờ vị trí mặt tiền và hẻm xe tải.
- Đầu tư xây lại: Nếu có điều kiện, có thể phá dỡ xây mới với mật độ xây dựng cao hơn, tăng giá trị tài sản trong tương lai.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Thị Búp) | Đối thủ 2 (Đường Trần Thị Năm) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 60 m² | 55 m² | 65 m² |
| Giá bán | 7,6 tỷ (126,67 triệu/m²) | 6,2 tỷ (112,7 triệu/m²) | 7,0 tỷ (107,7 triệu/m²) |
| Hiện trạng nhà | 5 tầng, hoàn công | Nhà 3 tầng, cần sửa chữa | Nhà 4 tầng, mới xây |
| Vị trí | Lô góc, hẻm xe tải | Mặt tiền đường nhỏ xe máy | Mặt tiền đường lớn, xe hơi |
| Tiện ích | Gần bệnh viện, thuận tiện đi lại | Gần trường học, chợ nhỏ | Gần trung tâm thương mại |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, sổ đỏ đã hoàn công đầy đủ, không vướng quy hoạch.
- Kiểm tra hiện trạng nhà cũ, hệ thống điện nước, thấm dột ở các tầng trên.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm, dù có hẻm xe tải nhưng cần xác nhận thực tế.
- Xác minh quy hoạch tương lai khu vực: có thể có kế hoạch mở rộng đường hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất.
![[Chốt Nhanh] Căn Nhà 1/ Trần Thị Cờ, hẻm An Ninh](https://cdn.timnhatot.com/img/217974/f3b9b4e1555d22a119e9e63db40a58ee.jpg?class=thumbnail)
