Thẩm định giá trị thực:
Nhà nguyên căn diện tích đất 4x17m (68m²), xây dựng trệt + 3 lầu + sân thượng, tổng khoảng 4 sàn sử dụng, ước tính diện tích sàn khoảng 270m² (4 sàn x 68m² trừ chút diện tích sân thượng không sử dụng được toàn phần). Giá thuê 18 triệu/tháng tương đương ~66.700 đồng/m²/tháng (18 triệu / 270m²).
So sánh với mặt bằng chung thuê nhà phố nguyên căn tại Gò Vấp, đặc biệt khu vực Phạm Văn Chiêu và đường số 51, giá thuê trung bình dao động từ 15 – 25 triệu/tháng tùy vào mặt tiền, tiện ích và hiện trạng nhà. Nhà 4 tầng với 4 phòng ngủ và 5 toilet đủ để làm văn phòng hoặc gia đình đông người thuê.
Giá 18 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không quá cao so với khu vực, nhưng không phải rẻ. Nếu so với chi phí đầu tư xây mới hoặc mua nhà, thuê ở mức này hợp lý cho người có nhu cầu sử dụng dài hạn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền hẻm xe hơi rộng, dễ dàng tiếp cận, thuận tiện cho xe ô tô ra vào.
- Kết cấu 3 lầu sân thượng, nhiều phòng ngủ và toilet, phù hợp đa dạng nhu cầu: ở, văn phòng, hoặc vừa ở vừa kinh doanh nhỏ.
- Đã có sổ, pháp lý rõ ràng, giảm rủi ro.
- Nhà đầy đủ nội thất, tiện nghi sẵn sàng vào ở hoặc làm việc.
- Không cho thuê làm CHDV/KTX, phù hợp khách thuê ổn định, tránh ồn ào.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để ở thực hoặc làm văn phòng công ty do kết cấu và tiện ích nhà tốt, đa phòng. Nếu đầu tư dài hạn, có thể cho thuê nguyên căn với mức giá tốt hoặc chia nhỏ cho thuê theo tầng, tuy nhiên cần tuân thủ quy định không cho thuê làm CHDV/KTX.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 10, P14, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Phạm Văn Chiêu, P14, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 68 | 60 | 70 |
| Số tầng | 4 (trệt + 3 lầu + sân thượng) | 3 tầng | 4 tầng |
| Số phòng ngủ | 4 | 3 | 4 |
| Hẻm xe hơi | Có | Có nhưng nhỏ hơn | Có |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 18 | 16 | 20 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà, đặc biệt hệ thống điện nước các tầng, tránh hư hỏng do nhà đã xây lâu.
- Kiểm tra kỹ nội thất có hoạt động tốt, tránh phải sửa chữa lớn ngay khi nhận nhà.
- Xác nhận rõ quy định không cho thuê làm CHDV/KTX, tránh tranh chấp về mục đích sử dụng.
- Kiểm tra an ninh khu vực vì hẻm xe hơi, nên đảm bảo an toàn cho xe cộ và tài sản.
- Xem xét vị trí hẻm có thuận tiện cho việc đỗ xe và giao thông hàng ngày.
Kết luận: Với mức giá thuê 18 triệu/tháng, nhà có diện tích, kết cấu, tiện ích phù hợp cho nhóm khách thuê có nhu cầu ở hoặc làm văn phòng. Giá không quá cao so với khu vực, tuy nhiên người thuê nên kiểm tra kỹ hiện trạng nhà và nội thất trước khi đồng ý để tránh phát sinh chi phí sửa chữa. Người thuê cũng nên thương lượng nhẹ nếu phát hiện nhà cần bảo trì. Nếu cần thuê ngay để sử dụng ổn định, giá này có thể chốt nhanh.
