Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 3x7m = 21m², giá chào 4,99 tỷ tương đương 237,62 triệu/m². Đây là mức giá rất cao, vượt xa mặt bằng chung nhà hẻm nhỏ tại Quận Tân Bình, nhất là ngõ nhỏ, không nằm trên mặt tiền chính.
Nhà 4 tầng (1 trệt + 2 lầu + sân thượng) với 3 phòng ngủ và 3 vệ sinh, kết cấu cũ chưa rõ năm xây, nhưng với diện tích sàn khoảng 80-90m², tính chi phí xây mới hiện tại (khoảng 6-7 triệu/m²) thì giá trị xây dựng mới tối đa vào khoảng 0.5-0.6 tỷ. Như vậy, phần lớn giá trị nằm ở vị trí và đất.
Vị trí: Ngõ hẻm nhỏ, cách mặt tiền chính 1 căn nhà, không trực tiếp mặt tiền đường 21m. Vị trí gần các quận trung tâm Q1, Q3, Q10 là điểm cộng lớn, tuy nhiên diện tích quá nhỏ, mặt tiền chỉ 3m hạn chế khả năng phát triển hoặc cải tạo mở rộng.
Nhận xét về giá: Giá này đang bị đẩy lên rất cao, ít nhất cao hơn thị trường từ 30-40% so với các căn nhà hẻm nhỏ tương tự trong khu vực. Người mua cần cân nhắc kỹ, giá chưa phản ánh đúng giá trị thực tế căn nhà do hạn chế về diện tích và hẻm nhỏ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mới xây kiên cố 4 tầng, có sân thượng, bố trí 3PN phù hợp gia đình nhỏ.
- Hướng Bắc, phù hợp phong thủy nhiều gia đình, không bị nắng gắt buổi chiều.
- Vị trí gần trung tâm, di chuyển thuận tiện sang các quận Q1, Q3, Q10.
- Khu vực được đánh giá “Vip” của Tân Bình, an ninh tốt, tiện ích xung quanh đầy đủ.
Điểm hạn chế lớn là nhà nằm trong hẻm, chỉ rộng đủ 3m, khó quay đầu xe và hạn chế mở rộng hoặc kinh doanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực, dành cho gia đình nhỏ cần không gian riêng tư, an ninh. Khả năng cho thuê dòng tiền khá hạn chế do vị trí hẻm nhỏ, diện tích nhỏ, không thuận tiện cho thuê văn phòng hoặc kinh doanh.
Đầu tư xây lại không khả thi do diện tích đất quá nhỏ, không đủ chuẩn để xây nhà phố hiện đại hoặc căn hộ cho thuê. Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí và kết cấu nhà.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà hẻm Tân Bình) | Đối thủ 2 (Nhà hẻm Q10) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 21 (3×7) | 24 (4×6) | 25 (5×5) |
| Giá bán (tỷ) | 4,99 | 3,6 | 4,2 |
| Đơn giá/m² (triệu) | 237,62 | 150 | 168 |
| Hẻm | 3m, cách mặt tiền 1 căn | 4m, hẻm thẳng | 5m, hẻm rộng, xe tải nhỏ đi được |
| Số tầng | 4 tầng | 3 tầng | 3 tầng |
| Phòng ngủ | 3PN | 3PN | 2PN |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà, xem có thấm dột, nứt tường do nhà xây đã lâu chưa hoặc xây cũ.
- Xác minh rõ giấy tờ pháp lý, sổ hồng có đúng diện tích và không bị tranh chấp.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, đặc biệt về mở rộng hẻm hoặc thay đổi sử dụng đất.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm 3m, tránh khó khăn khi sinh hoạt hoặc xe cứu hỏa, xe tải giao hàng.
- Kiểm tra hướng nhà có hợp phong thủy với người mua hay không (hướng Bắc có thể lạnh, tùy theo quan điểm từng gia đình).
