Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 25,8 – 26 m², diện tích sử dụng 45 m², xây 1 trệt 1 lầu với 2 phòng ngủ, 1 WC, phòng khách, bếp và sân để được 5 xe hơi là khá hiếm trong khu vực trung tâm Quận Gò Vấp, đặc biệt trên đường Lý Thường Kiệt – một tuyến đường đang phát triển mạnh. Giá chào bán 3,58 tỷ tương đương khoảng 137,69 triệu/m² sử dụng là mức giá khá cao so với mặt bằng khu vực Gò Vấp hiện nay.
Để so sánh, nhà trong hẻm xe hơi trên các tuyến đường gần trung tâm Gò Vấp thường dao động quanh mức 90-110 triệu/m² tùy vị trí và kết cấu. Giá này đang cao hơn khoảng 25-50% mức trung bình. Nhà xây sẵn 1 trệt 1 lầu, kết cấu cũ (không đề cập mới hay cũ nhưng nhiều khả năng nhà đã sử dụng vài năm do diện tích nhỏ, thiết kế truyền thống), nếu xây mới sẽ mất chi phí xây dựng khoảng 6-7 triệu/m² x 45 m² = 270-315 triệu đồng (chưa kể chi phí khác), không đáng kể so với mức giá hiện tại.
Nhận xét về giá: Giá này có dấu hiệu bị đẩy cao do vị trí và tiện ích gần sân bay, chợ Gò Vấp, trường đại học Công Nghiệp và các trung tâm thương mại lớn. Tuy nhiên, so với mặt bằng chung, mức giá đang bị “ngáo giá” khoảng 30-40%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà nằm trong hẻm xe hơi, điều này rất quan trọng tại Gò Vấp vì nhiều con hẻm nhỏ chỉ vừa xe máy hoặc xe tải nhỏ.
- Vị trí rất gần chợ Gò Vấp, thuận tiện cho sinh hoạt và kinh doanh nhỏ.
- Diện tích sử dụng 45 m² trên đất 26 m² khá hợp lý, có sân rộng để được 5 xe – đây là điểm hiếm và giá trị tăng cao so với các căn nhà nhỏ hẻm khác không có sân để xe.
- Pháp lý rõ ràng, sổ hồng chính chủ, sang tên công chứng trong ngày.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí và diện tích hiện tại, căn nhà phù hợp nhất để:
- Ở thực: Dành cho gia đình nhỏ hoặc thuê lại cho sinh viên, nhân viên gần trường đại học và các khu công nghiệp trong quận.
- Cho thuê dòng tiền:
- Đầu tư xây lại:
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm Lê Văn Thọ) | Đối thủ 2 (Hẻm Nguyễn Văn Lượng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 26 | 28 | 24 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 45 | 50 | 40 |
| Hẻm xe hơi | Có, rộng để 5 xe | Có, nhỏ hơn, để được 2 xe | Không, chỉ xe máy |
| Giá bán (tỷ) | 3,58 | 3,1 | 2,6 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 137,69 | 62 | 65 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà: do nhà xây lâu, cần xem xét kết cấu chịu lực, thấm dột, hệ thống điện nước.
- Xác minh quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt chiều cao công trình tối đa để tính toán xây mới hoặc nâng tầng.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý sổ hồng chính chủ, tránh tranh chấp, ràng buộc vay nợ.
- Đánh giá phong thủy hẻm và hướng nhà nếu người mua quan tâm (hẻm có thể gây hạn chế về ánh sáng hoặc khí lưu thông).
- Kiểm tra hẻm có thuận tiện quay đầu xe, giao thông không bị cấm giờ hay cấm tải.
- Xác minh môi trường xung quanh, mức độ ồn do gần sân bay và chợ lớn.
