Thẩm định giá trị thực:
Nhà 1 trệt 1 lửng, diện tích đất và sử dụng 62m², mặt tiền khoảng 4.1m, chiều dài 13m, tọa lạc tại đường Lê Văn Thịnh, Phường Bình Trưng Đông, TP Thủ Đức. Giá bán 6.8 tỷ đồng tương đương khoảng 109,68 triệu/m².
So với mặt bằng chung khu vực Lê Văn Thịnh và các tuyến đường lân cận tại TP Thủ Đức, giá nhà mặt tiền hẻm xe hơi rộng, có diện tích tương tự, thường dao động từ 80 – 100 triệu/m² đối với nhà cũ 1-2 tầng. Với mức giá 109,68 triệu/m², căn này đang được định giá cao hơn khoảng 10-30% so với mặt bằng chung.
Nhà thuộc dạng cũ, 1 trệt 1 lửng, nếu xây mới theo chuẩn hiện nay, chi phí xây dựng thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tổng sàn khoảng 100-110m² (tính thêm lửng), chi phí xây mới dao động 600-770 triệu đồng. Như vậy, giá đất và vị trí đóng góp phần lớn vào mức giá 6.8 tỷ.
Nhận xét về giá: Giá này có phần hơi cao so với mặt bằng nhà hẻm xe hơi cùng khu vực, tuy nhiên vẫn trong vùng chấp nhận được nếu xét về vị trí và tiện ích xung quanh. Người mua cần thương lượng để hạ khoảng 5-7% nhằm có biên độ an toàn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền hẻm xe hơi, thuận tiện ô tô vào nhà, điểm cộng lớn so với nhà hẻm nhỏ hoặc hẻm xe máy.
- Vị trí gần đường Lê Văn Thịnh, tiếp cận nhanh các tiện ích khu vực như trường học, chợ, siêu thị trong bán kính 500m.
- Nhà có sân rộng, phù hợp để xe hơi trong nhà và làm sân chơi/phơi đồ.
- Kết cấu 1 trệt 1 lửng phù hợp gia đình nhỏ hoặc vừa, có 3 phòng ngủ và 2 vệ sinh khá đầy đủ.
- Sổ hồng chính chủ, pháp lý rõ ràng, công chứng ngay.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế do tiện lợi đi lại, hẻm xe hơi, không gian sân rộng thoáng. Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê dài hạn với giá khá tốt do vị trí gần trung tâm TP Thủ Đức và tiện ích đầy đủ. Đầu tư xây lại có thể cân nhắc nếu người mua muốn tăng diện tích sử dụng hoặc cải tạo hiện đại hơn, tuy nhiên cần tính toán chi phí xây dựng và thời gian hoàn vốn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Thịnh) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Duy Trinh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 62 (4.1×13) | 60 (4×15) | 65 (4×16) |
| Số tầng | 1 trệt 1 lửng | 2 tầng cũ | 1 trệt 1 lửng |
| Hẻm | Hẻm xe hơi 6m | Hẻm xe máy 3m | Hẻm xe hơi 5m |
| Giá bán (tỷ) | 6.8 (109.68 triệu/m²) | 5.5 (91.6 triệu/m²) | 6.3 (96.9 triệu/m²) |
| Pháp lý | Sổ hồng chính chủ | Sổ hồng, giấy tờ đầy đủ | Sổ hồng, đang làm hoàn công |
| Tiện ích xung quanh | Gần chợ, trường học, 500m | Gần chợ, 700m | Gần trường học, 400m |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà, đặc biệt phần móng và trần lửng vì nhà đã sử dụng lâu, có thể cần sửa chữa hoặc chống thấm.
- Xác minh hẻm xe hơi có đảm bảo quay đầu xe thuận tiện, tránh tình trạng hẻm cụt khó di chuyển.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, đặc biệt kế hoạch nâng cấp hạ tầng hoặc mở rộng đường Lê Văn Thịnh để tránh vướng giải tỏa sau này.
- Đảm bảo giấy tờ sổ hồng đúng tên chủ sở hữu, không tranh chấp.
- Kiểm tra kỹ nội thất hiện trạng nếu người mua quan tâm, bởi nhà đã sử dụng, có thể cần đầu tư lại.
