Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 3,6 x 13,5m = 48,6m², diện tích sử dụng 97,2m² với 1 trệt 1 lầu đúc kiên cố. Giá bán 5,85 tỷ đồng tương đương khoảng 120,37 triệu/m² sử dụng.
So với mặt bằng Quận 8, khu vực đường Tùng Thiện Vương là tuyến đường lớn, khá sầm uất và gần chợ, giá nhà 2 tầng xây kiên cố thường dao động từ 90-110 triệu/m², tùy vị trí chính xác và kết cấu. Giá 120 triệu/m² có phần cao hơn mức phổ biến 10-25% – thể hiện căn nhà có ưu điểm 2 mặt tiền, sân rộng 6m để xe rất hiếm trong khu vực.
Nhà 2 tầng hoàn thiện cơ bản, nếu xây mới theo chi phí xây dựng thô và hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² (đơn giá xây dựng khoảng 600-700 triệu cho 100m² sàn), thì giá đất thực tế ước tính khoảng 4,5 tỷ. Như vậy, giá bán đang bao gồm phần nhà cũ và vị trí khá tốt, nhưng không có nhiều dư địa phát triển thêm tầng cao do giới hạn tầng 2.
Nhận xét về giá: Mức giá 5,85 tỷ cho căn nhà 2 mặt tiền và sân rộng trong khu vực là hơi cao so với mặt bằng chung, có thể đang bị chủ nhà đẩy giá khoảng 15-20% so với giá trị thực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- 2 mặt tiền: rất hiếm trong hẻm, giúp thông thoáng, dễ lấy sáng và gió.
- Sân rộng 6m: có thể để xe thoải mái hoặc tận dụng để mở cửa hàng nhỏ.
- Cách chợ xóm Củi và Nguyễn Chế Nghĩa chỉ ~200m: thuận tiện sinh hoạt, mua sắm.
- Hẻm rộng, gần đường lớn: thuận tiện di chuyển, không ngập nước, an ninh tốt.
- Pháp lý rõ ràng, có sổ hồng riêng, hoàn công đầy đủ, công chứng nhanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế lâu dài hoặc gia đình thuê ở bởi kết cấu kiên cố, 3 phòng ngủ, 3 toilet, sân rộng thoáng đãng.
Ngoài ra, có thể cân nhắc đầu tư cải tạo nâng tầng để tăng giá trị trong trung hạn nếu quy hoạch cho phép (cần kiểm tra quy hoạch cụ thể).
Không phù hợp làm kho xưởng hay cho thuê văn phòng do diện tích nhỏ, vị trí trong hẻm.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Tùng Thiện Vương, P13) |
Đối thủ 2 (Đường Bình Đông, P14) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 48.6 | 50 (3 x 16.5) | 45 (3 x 15) |
| Diện tích sử dụng (m²) | 97.2 | 95 | 90 |
| Số tầng | 2 (1 trệt 1 lầu) | 2, xây kiên cố | 2, nhà mới |
| Giá bán (tỷ) | 5.85 | 5.3 | 5.1 |
| Đơn giá/m² sử dụng (triệu) | 120.37 | 111.58 | 113.33 |
| Ưu điểm | 2 mặt tiền, sân rộng 6m | Hẻm rộng, gần chợ | Nhà mới, đường lớn |
| Nhược điểm | Giá cao, nhà cũ | Không sân rộng | Hẻm nhỏ hơn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng, đảm bảo không dính quy hoạch mở rộng hẻm hoặc đường.
- Xem xét tình trạng kết cấu nhà cũ, nhất là phần mái, tường và hệ thống điện nước.
- Kiểm tra hướng nhà Đông Bắc có phù hợp phong thủy với gia chủ hay không.
- Đánh giá khả năng nâng tầng, cải tạo trong tương lai (phải xin phép xây dựng).
- Thăm dò tình trạng an ninh, ngập nước khu vực trong mùa mưa.
- Kiểm tra hẻm vào nhà, chiều rộng và khả năng quay đầu xe để tránh bất tiện.
