Check giá "‼️Hạ Giá 300tr‼️ Bán Nhanh Trước Tết"

Thẩm định giá trị thực:

Nhà diện tích đất 4 x 17 m = 68 m², với tổng diện tích sử dụng 204 m² (4 tầng). Giá chào bán là 4,2 tỷ đồng, tương đương ~61,76 triệu/m² sử dụng.

So sánh giá đất trung bình khu vực Quận 12, đặc biệt gần đường Tô Ngọc Vân đang dao động từ 35-45 triệu/m² đất thổ cư. Với 68 m² đất, giá đất thị trường khoảng 2,4 – 3 tỷ đồng.

Chi phí xây dựng nhà mới 4 tầng diện tích sàn 204 m² (giá thô + hoàn thiện khoảng 6,5 triệu/m²) ước tính khoảng 1,3 tỷ đồng.

Như vậy, tổng giá trị hợp lý cho căn nhà hiện trạng (đất + nhà cũ) vào khoảng 3,7 – 4,3 tỷ đồng. Giá chào 4,2 tỷ là mức vừa phải, không bị thổi quá cao so với giá thị trường.

Cần lưu ý nhà nở hậu có thể làm tăng diện tích sử dụng thực tế, 5 phòng vệ sinh trên 4 phòng ngủ cũng là điểm cộng về công năng.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

– Hẻm rộng 10m có vỉa hè 3m mỗi bên, rất hiếm trong khu vực thường hẻm nhỏ, thuận tiện cho xe hơi đi lại, giao thông dễ dàng.

– Vị trí cách mặt tiền Tô Ngọc Vân chỉ 50m, gần trường Nguyễn Văn Thệ, UBND phường, chợ Ba Thôn và Minh Phát, thuận tiện sinh hoạt, đi lại và an ninh tốt.

– Nhà xây 4 tầng, nội thất đầy đủ, thiết kế hiện đại với 4 phòng ngủ, 5 vệ sinh, phù hợp gia đình nhiều thế hệ.

– Nhà nở hậu giúp tăng diện tích sử dụng, tận dụng không gian hiệu quả so với nhà hình hộp truyền thống.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Căn nhà này phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê căn hộ dịch vụ cao cấp do số lượng phòng và vệ sinh nhiều, vị trí thuận tiện, hẻm rộng thoáng.

Đầu tư xây lại chỉ khả thi nếu muốn tăng tầng hoặc cải tạo nâng cấp, tuy nhiên chi phí xây mới khá cao nên không quá hấp dẫn.

Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí gần khu dân cư và hẻm sạch đẹp.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ nội thất và kết cấu nhà có còn chắc chắn, không bị thấm dột, xuống cấp do đã xây 4 tầng.
• Xác minh quy hoạch hẻm 10m có nằm trong kế hoạch mở rộng đường hay không để tránh bị thu hồi một phần đất.
• Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, sổ đỏ đã rõ ràng, không có tranh chấp.
• Đánh giá hướng nhà và phong thủy, nhà nở hậu thường tốt nhưng cần xem xét chi tiết.
• Đảm bảo hẻm xe hơi rộng 10m thật sự thông thoáng, không bị cấm xe tải lớn hoặc hạn chế xe tải.

Kết luận: Giá 4,2 tỷ cho căn nhà 4 tầng diện tích sử dụng 204 m² tại vị trí gần mặt tiền Tô Ngọc Vân với hẻm rộng 10m là hợp lý, không bị đẩy giá quá cao. Tuy nhiên, nhà không mới và cần kiểm tra kỹ tình trạng xây dựng, quy hoạch hẻm để tránh rủi ro. Người mua có thể cân nhắc xuống tiền nếu có nhu cầu ở thực hoặc cho thuê dài hạn, đồng thời dùng điểm nhà cũ và vị trí hẻm làm cơ sở thương lượng giảm nhẹ giá khoảng 5-7% để có giá tốt hơn.