Thẩm định giá trị thực:
Dãy phòng trọ gồm 16 phòng trên tổng diện tích đất 300m², được bán với giá 980 triệu đồng/dãy, tức khoảng 3,27 triệu/m² đất. Mức giá này tương đối hợp lý so với mặt bằng đất thổ cư tại khu vực Dĩ An, Bình Dương, đặc biệt trong vùng có nhiều khu công nghiệp lớn tạo sức cầu thuê phòng trọ ổn định.
Phòng trọ có gác đúc, lát gạch men, gạch ốp tường cao 1.6m, còn mới, đang kinh doanh kín phòng với mức cho thuê 1,5 triệu/phòng/tháng. Tổng thu nhập 25 triệu/tháng tương ứng lợi nhuận ròng khoảng 2,5%/tháng (tương đương 30%/năm) trên vốn đầu tư gần 2 tỷ cho 2 dãy, một con số rất khả quan.
Tuy nhiên, cần lưu ý đây là nhà trọ xây dựng trên đất 300m², với 16 phòng gác đúc thì diện tích mỗi phòng khá nhỏ (khoảng 12-15m²), phù hợp cho công nhân hoặc sinh viên thuê trọ. Chi phí xây dựng mới ước tính 6-7 triệu/m² sàn, nếu xây mới sẽ tốn khoảng 1,5 – 2 tỷ đồng, nên giá hiện tại đã phản ánh phần giá trị công trình khá sát với thực tế.
Nhận xét về giá: Giá 980 triệu/dãy (2 dãy tổng khoảng 2 tỷ) là mức chấp nhận được với thu nhập ổn định và vị trí gần khu công nghiệp lớn, tuy không quá rẻ nhưng không bị “ngáo giá”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí ngay mặt hẻm xe hơi rộng 20m, thuận tiện cho xe tải, xe công nhân đi lại, không bị bó hẹp như hẻm nhỏ.
- Đất thổ cư, có 2 sổ hồng riêng rõ ràng, pháp lý minh bạch, giảm rủi ro khi giao dịch.
- Gần khu công nghiệp lớn Nhật – Hàn – Đài Loan với hơn 40.000 công nhân, đảm bảo nguồn khách thuê ổn định và lâu dài.
- Gần chợ, trường học các cấp, tiện ích đầy đủ giúp người thuê có cuộc sống thuận tiện.
- Phòng xây dựng kiên cố (gác đúc, lát gạch, ốp tường cao), giảm thiểu chi phí bảo trì sửa chữa trong ngắn hạn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với tình hình hiện tại, căn nhà trọ phù hợp nhất để khai thác cho thuê dòng tiền ổn định, phù hợp với nhà đầu tư tìm tài sản có thu nhập ngay và ít rủi ro. Ngoài ra cũng có thể giữ nguyên trạng để chờ tăng giá đất trong tương lai hoặc tái đầu tư xây dựng mới khi có điều kiện tài chính.
Không phù hợp để ở thực tế do diện tích phòng nhỏ và thiết kế cho thuê, cũng không thích hợp làm kho xưởng do kết cấu và vị trí.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Dĩ An, gần KCX Tân Đông Hiệp) | Đối thủ 2 (Phường An Bình, Dĩ An) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 300 m² | 250 m² | 320 m² |
| Số phòng trọ | 16 phòng | 14 phòng | 18 phòng |
| Giá bán (triệu đồng) | 980 triệu/dãy | 1,1 tỷ/dãy | 1 tỷ/dãy |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 3,27 | 4,4 | 3,12 |
| Vị trí | Hẻm xe hơi, đối diện KCX lớn | Hẻm nhỏ, xa KCX hơn | Hẻm xe máy, gần trường học |
| Pháp lý | 2 sổ hồng riêng | 1 sổ chung | 1 sổ hồng |
| Thu nhập cho thuê | 25 triệu/tháng | 20 triệu/tháng | 28 triệu/tháng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu gác đúc và chất lượng xây dựng (nứt, thấm dột, móng).
- Xác minh pháp lý 2 sổ hồng riêng, không có tranh chấp hay quy hoạch treo.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm 20m, đảm bảo vận chuyển và phòng cháy chữa cháy.
- Đánh giá tình trạng hệ thống điện nước, nước máy hiện tại có ổn định không.
- Xác nhận hiện trạng kinh doanh phòng trọ có giấy phép và không vi phạm quy hoạch.
