Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích thực tế 109 m² tại The Sun Avenue, Phường An Phú, Tp. Thủ Đức đang được cho thuê với giá 16 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 147.000 đồng/m²/tháng.
The Sun Avenue là dự án căn hộ cao cấp, vị trí mặt tiền Mai Chí Thọ, khu vực trung tâm Quận 2 cũ, nay thuộc Tp. Thủ Đức – khu vực có tốc độ phát triển nhanh, hạ tầng đồng bộ và giá cho thuê căn hộ cao cấp phổ biến từ 150.000 – 200.000 đồng/m²/tháng tùy tầng và nội thất.
Giá 16 triệu/tháng cho căn 109 m² với nội thất cao cấp là mức giá tương đối hợp lý, thậm chí có thể xem là hơi thấp so với mặt bằng chung khu vực này. Tuy nhiên, cần kiểm tra thêm yếu tố tầng, hướng căn hộ và tình trạng thực tế của nội thất để xác định chính xác giá trị.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí dự án nằm trên tuyến đường Mai Chí Thọ – cửa ngõ kết nối trung tâm TP.HCM và các quận lân cận, thuận tiện di chuyển.
- Căn hộ có 3 phòng ngủ rộng rãi phù hợp cho gia đình hoặc nhóm người thuê chung.
- Nội thất cao cấp sẵn có giúp người thuê không phải đầu tư thêm, tiết kiệm thời gian và chi phí setup.
- Dự án được quản lý chuyên nghiệp, an ninh tốt, tiện ích đầy đủ (hồ bơi, gym, siêu thị, khu vui chơi).
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với mức giá và vị trí này, căn hộ phù hợp nhất cho đối tượng thuê là gia đình trẻ hoặc nhân viên công sở làm việc tại khu vực trung tâm hoặc các khu công nghệ cao gần đó.
Có thể khai thác dòng tiền ổn định dài hạn từ cho thuê, hoặc ký hợp đồng cho thuê ngắn hạn theo dạng căn hộ dịch vụ nếu được chủ đầu tư và pháp lý cho phép.
Khả năng đầu tư lướt sóng không cao do căn hộ đã hoàn thiện và giá thuê đã sát với mặt bằng chung.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (The Estella, Q2) | Đối thủ 2 (Vinhomes Grand Park, Tp.Thủ Đức) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 109 m² | 110 m² | 105 m² |
| Phòng ngủ | 3 PN | 3 PN | 3 PN |
| Nội thất | Cao cấp | Trung bình khá | Cao cấp |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 16 | 18 | 16.5 |
| Vị trí | Mai Chí Thọ, Tp.Thủ Đức | Xa lộ Hà Nội, Q2 | Phước Long B, Tp.Thủ Đức |
| Tiện ích | Đầy đủ, cao cấp | Đầy đủ | Đầy đủ, hiện đại |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, đảm bảo chủ nhà có sổ hồng riêng và quyền cho thuê hợp pháp.
- Xác định chính xác tầng và hướng căn hộ, tránh căn tầng thấp có thể bị ồn hay thiếu ánh sáng.
- Kiểm tra tình trạng nội thất thực tế, đảm bảo đúng cam kết “nội thất cao cấp”.
- Đánh giá quy định của dự án về cho thuê ngắn hạn nếu có ý định khai thác dạng này.
- Xem xét mức độ an ninh, quản lý tòa nhà để tránh rủi ro về an toàn và phát sinh chi phí không mong muốn.
