Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 33 m², tổng 5 tầng với 3 phòng ngủ và 3 vệ sinh, tọa lạc tại Phố Vĩnh Hưng, Quận Hoàng Mai – khu vực đang phát triển và có nhiều tiện ích xung quanh. Giá bán 7,58 tỷ tương đương khoảng 229,70 triệu/m² (tính trên diện tích đất).
Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà ngõ hẻm trong khu vực Hoàng Mai. Thông thường, các căn nhà 5 tầng mới xây ở các ngõ rộng, ô tô vào tận nơi trong Quận Hoàng Mai dao động từ khoảng 150-180 triệu/m² đất. Giá trên đã bao gồm nội thất full và nhà mới, tuy nhiên cần lưu ý:
- Diện tích nhà nhỏ (33 m²) gây hạn chế không gian sử dụng, không phù hợp với gia đình đông người.
- Nhà thuộc dạng nhà ngõ, cách ô tô tránh 30m, tức ô tô không vào được tận cửa mà phải gửi cách đó, gây bất tiện cho người có xe hơi.
- Chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tổng sàn khoảng 165 m² (33m² x 5 tầng), chi phí xây thô + hoàn thiện ước tính khoảng 1-1,15 tỷ đồng, phần còn lại là giá đất và giá trị vị trí.
Nhận xét giá: Giá này đang bị định giá cao hơn thị trường từ 20-30% do nhà mới, full nội thất và vị trí đang phát triển. Người mua cần cân nhắc kỹ, không nên vội xuống tiền mà chưa thương lượng giảm giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 5 tầng thiết kế hợp lý, mỗi tầng có công năng rõ ràng, đặc biệt tầng 5 có phòng thờ và sân phơi riêng biệt.
- Vị trí trong ngõ nhỏ nhưng có thể để được ba gác đỗ cửa, phù hợp với người đi xe máy hoặc ba gác.
- Khu vực an ninh tốt, dân trí cao, nhiều tiện ích xung quanh, thuận tiện cho cuộc sống thường ngày.
- Đã có sổ đỏ chính chủ, pháp lý rõ ràng, rất quan trọng trong khu vực nhiều tranh chấp như Hoàng Mai.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với căn nhà này, kịch bản phù hợp nhất là:
- Ở thực tế: Phù hợp với gia đình nhỏ hoặc đôi vợ chồng trẻ muốn nhà mới, đầy đủ tiện nghi, không cần diện tích quá rộng.
- Cho thuê dòng tiền: Có thể cho thuê từng tầng hoặc nguyên căn với mức giá cao do nhà mới, vị trí tốt.
- Đầu tư xây lại không khả thi do diện tích nhỏ, không có khả năng mở rộng mặt bằng.
- Không phù hợp làm kho xưởng do kết cấu nhà và vị trí trong ngõ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ Vĩnh Hưng gần đó) | Đối thủ 2 (Ngõ Lĩnh Nam, Hoàng Mai) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 33 | 40 | 35 |
| Tổng số tầng | 5 | 4 | 5 |
| Giá bán (tỷ) | 7,58 | 6,2 | 6,9 |
| Giá/m² đất (triệu) | 229,70 | 155 | 197 |
| Vị trí | Ngõ nhỏ, cách ô tô tránh 30m | Ngõ rộng, ô tô vào tận cửa | Ngõ nhỏ, cách ô tô 50m |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ |
| Tiện ích | Đầy đủ, khu dân cư phát triển | Gần chợ, trường học | Tiện ích tương đương |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hẻm có đủ rộng để ra vào thoải mái, đặc biệt với đồ đạc lớn hoặc xe máy.
- Xem xét tình trạng nội thất mặc dù mới, tránh các lỗi kỹ thuật tiềm ẩn như thấm dột, điện nước.
- Xác minh rõ ràng về quy hoạch xung quanh, tránh trường hợp bị giải tỏa hoặc ảnh hưởng hạ tầng trong tương lai.
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, tránh trường hợp tranh chấp, thế chấp ngân hàng.
- Do nhà nhỏ, nên đánh giá lại nhu cầu sử dụng thực tế để tránh mua nhà quá chật chội.
