Check giá "Nhà Phố 3 Tầng 5m x 22m. 1/ Hẻm 7m Thông Tân Chánh Hiệp 10"

Thẩm định giá trị thực:

Diện tích đất 105-107m², nhà 1 trệt 2 lầu mái BTCT với 4 phòng ngủ, 4 WC, sân thượng – kết cấu tương đối chắc chắn, phù hợp để ở hoặc làm văn phòng. Với giá 8,79 tỷ đồng, ta tính đơn giá đất nhà hiện hữu khoảng 83,7 triệu/m² diện tích đất, hoặc khoảng 35 triệu/m² sử dụng (250m² sàn xây dựng).

So với giá đất trung bình khu vực Tân Chánh Hiệp, Quận 12 hiện nay, đất mặt tiền đường lớn dao động từ 70-90 triệu/m², trong khi nhà hẻm xe hơi 7m như căn này thường có giá thấp hơn một chút do hẻm không phải mặt tiền chính.

Tuy nhiên, nhà có kết cấu BTCT khá mới và diện tích sử dụng lớn, cộng thêm vị trí hẻm lớn thông thoáng sát đường Trần Thị Năm – tuyến đường chính kết nối thuận tiện, do đó mức giá này không quá cao nhưng hơi nhỉnh so với mặt bằng nhà ngõ trong khu vực.

Chi phí xây mới trung bình khoảng 6-7 triệu/m² sàn, với 250m² sàn thì tổng chi phí xây dựng mới khoảng 1.5-1.75 tỷ đồng chưa kể giá đất. Nếu mua để xây mới thì giá đất tương đương dưới 7 tỷ, căn này đang bán 8,79 tỷ, tức là người mua trả thêm khoảng 20-25% giá trị nhà cũ và vị trí.

Nhận xét về giá: Giá này có thể xem là hơi cao khoảng 10-15% so với nhà cùng vị trí và cấu trúc tương tự, người mua cần thương lượng giảm giá để tránh bị “ngáo giá”.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Hẻm rộng 7m, xe hơi và xe tải ra vào thoải mái – rất hiếm trong khu vực nhà ngõ, giúp thuận tiện cho khách thuê hoặc văn phòng.
• Vị trí sát mặt tiền đường Trần Thị Năm, thuận tiện di chuyển đa hướng (Gò Vấp, Tân Bình), tăng tính linh hoạt cho người sử dụng.
• Nhà có sân thượng, 4 phòng ngủ và 4 WC, phù hợp gia đình đông người hoặc vừa ở vừa làm văn phòng.
• Hướng Đông, đón nắng buổi sáng, mát mẻ buổi chiều, phù hợp khí hậu TP.HCM.
• Sổ hồng riêng, đã hoàn công đầy đủ, đảm bảo pháp lý minh bạch.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Căn nhà phù hợp nhất cho người mua có nhu cầu ở thực kết hợp làm văn phòng công ty nhỏ hoặc cho thuê văn phòng/nhà ở cao cấp. Với cấu trúc hiện có, có thể cho thuê dòng tiền ổn định, hoặc gia đình đông người muốn không gian rộng rãi.

Nếu đầu tư xây lại, chi phí khá cao và không có lợi thế đất mặt tiền, nên không phải lựa chọn tối ưu.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ tình trạng mái BTCT và các kết cấu chịu lực do nhà đã qua sử dụng.
• Xác minh hẻm có thực sự thông suốt, không bị cấm xe tải hoặc quy hoạch thay đổi hẻm.
• Kiểm tra quy hoạch xung quanh, đặc biệt tuyến đường Trần Thị Năm có kế hoạch mở rộng hay chỉnh sửa ảnh hưởng đến hẻm.
• Xác thực pháp lý sổ hồng, không có tranh chấp hoặc lấn chiếm.
• Kiểm tra phong thủy hướng Đông có phù hợp với người mua (nhất là các gia đình hợp hướng Tây Nam, Tây Bắc có thể cần cân nhắc).