Thẩm định giá trị thực:
Nhà 4 tầng, diện tích đất 40 m², diện tích sử dụng 160 m², giá 4,8 tỷ tương đương 120 triệu/m² sàn sử dụng.
Vị trí tại đường Lê Đình Cẩn, quận Bình Tân, khu vực giá đất trung bình hiện nay dao động khoảng 70-90 triệu/m² đất thổ cư mặt tiền đường lớn.
Tuy nhiên, đây là nhà trong hẻm xe hơi, diện tích đất nhỏ 4x10m, nên giá đất quy đổi khoảng 3,2 – 3,6 tỷ (tính theo đất).
Phần còn lại là giá trị xây dựng và hoàn thiện nhà 4 tầng, 4 phòng ngủ, 3 WC với nội thất đầy đủ.
Chi phí xây mới nhà 4 tầng (160 m² sàn) tính theo giá xây dựng thô + hoàn thiện khoảng 6 – 7 triệu/m², tương đương 1 – 1,12 tỷ.
Cộng thêm giá đất ước tính 3,5 tỷ, tổng giá trị thực tế khoảng 4,5 – 4,6 tỷ.
Như vậy, giá 4,8 tỷ có phần hơi cao hơn giá thị trường khoảng 5-7%. Không phải mức chênh lớn nhưng cần xem kỹ pháp lý, hiện trạng để tránh bị “ngáo giá”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi, thuận tiện cho việc đi lại và đậu xe, điểm cộng lớn so với nhiều nhà hẻm nhỏ ở Bình Tân.
- Nhà 4 tầng với 4 phòng ngủ và 3 WC phù hợp gia đình đông người hoặc kết hợp cho thuê phòng.
- Vị trí gần Aeon Bình Tân chỉ 1 phút, thuận tiện cho mua sắm, giải trí và di chuyển.
- Tiện ích xung quanh đầy đủ: chợ, trường học, Uỷ ban, công an, siêu thị, tăng giá trị sử dụng thực tế.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực với gia đình cần không gian rộng và tiện ích đầy đủ.
Ngoài ra có thể khai thác cho thuê từng phòng hoặc tầng để tạo dòng tiền ổn định.
Do diện tích đất nhỏ và hẻm xe hơi nên không thuận tiện để xây mới mở rộng hay làm kho xưởng.
Đầu tư xây lại chỉ hợp lý nếu chủ nhà muốn nâng cấp căn nhà hiện đại hơn, tuy nhiên chi phí xây dựng và thời gian sẽ khá lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Tân Kỳ Tân Quý) | Đối thủ 2 (Đường Bình Long) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 40 | 50 | 45 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 160 | 180 | 150 |
| Giá/m² sàn (triệu) | 120 | 110 | 105 |
| Hẻm/ Mặt tiền | Hẻm xe hơi 4m | Mặt tiền 5m | Hẻm xe máy |
| Số tầng | 4 | 3 | 3 |
| Phòng ngủ | 4 | 4 | 3 |
| Vị trí tiện ích | Gần Aeon, chợ, trường học | Gần bệnh viện, trường cấp 2 | Gần chợ, trường mẫu giáo |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đã có sổ nhưng cần xác nhận không tranh chấp, quy hoạch xung quanh.
- Kiểm tra kết cấu nhà, đặc biệt hệ thống điện nước và tường chịu lực do nhà đã xây dựng lâu năm.
- Đánh giá chất lượng nội thất và bảo trì, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Do nhà trong hẻm xe hơi, kiểm tra khả năng quay đầu xe, lối đi chung có vướng mắc hay không.
- Đánh giá phong thủy căn nhà, hướng và ánh sáng tự nhiên.
