Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là tòa nhà căn hộ dịch vụ (CHDV) diện tích đất 105m², xây dựng 3 tầng tổng diện tích sàn sử dụng khoảng 315m² (6,4m x 18m x 3 tầng). Giá chào bán 14,5 tỷ tương đương 138,10 triệu/m² sàn sử dụng.
So sánh với mặt bằng giá khu vực Quận Tân Phú, các căn nhà phố, biệt thự hoặc CHDV trung bình dao động từ 80-110 triệu/m² tùy vị trí và kết cấu. Mức giá 138 triệu/m² cho một công trình cũ 3 tầng là khá cao, tương đương với giá xây mới hoàn thiện cao cấp khoảng 6-7 triệu/m² sàn nhân với hệ số xây dựng 3 tầng cùng với giá đất trung bình gần 100 triệu/m².
Nhà xây dựng 3 tầng, kết cấu chưa rõ năm xây, tuy có nội thất cao cấp nhưng tiềm năng mở rộng hạn chế do chỉ 3 tầng và diện tích đất nhỏ. Lợi nhuận cho thuê 7%/năm (khoảng 80 triệu/tháng) là hợp lý nhưng không vượt trội so với mức giá chào.
Kết luận: Giá 14,5 tỷ đang bị định giá cao khoảng 20-30% so với giá thực tế thị trường cùng loại hình tại khu vực này. Người mua nên cân nhắc kỹ hoặc thương lượng giảm giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm rộng 12m, nhựa, có vỉa hè và ô tô tránh – rất hiếm trong phân khúc nhà hẻm khu vực Tân Phú, tạo thuận lợi giao thông, vận chuyển.
- Cửa chính hướng Đông Bắc, phù hợp với nhiều gia chủ theo phong thủy.
- Tòa nhà có 17 phòng cho thuê với nội thất cao cấp, hệ thống PCCC và camera 24/24 đảm bảo an ninh, phù hợp vận hành CHDV chuyên nghiệp.
- Vị trí trong khu vực sầm uất, dễ tiếp cận các tiện ích công cộng, giúp giữ phòng cho thuê ổn định.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với cấu trúc 3 tầng và 17 phòng nội thất cơ bản, tòa nhà phù hợp nhất để vận hành cho thuê căn hộ dịch vụ hoặc văn phòng nhỏ, mang lại dòng tiền ổn định 7%/năm như chủ đầu tư đã mô tả.
Khả năng đầu tư xây mới nâng tầng bị giới hạn do pháp lý quận, nếu muốn tăng giá trị cần cải tạo nâng cấp nội thất hoặc tối ưu vận hành khai thác. Ở thực không phù hợp do diện tích nhỏ, làm kho xưởng cũng không hợp lý vì khu vực dân cư đông đúc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 15 Tô Hiệu) | Đối thủ 2 (Hẻm 12 Lý Thánh Tông) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 105 | 120 | 110 |
| Diện tích sàn xây dựng (m²) | 315 (3 tầng) | 360 (3 tầng) | 330 (3 tầng) |
| Giá bán (tỷ VNĐ) | 14,5 | 12,8 | 13,0 |
| Giá/m² sàn (triệu VNĐ) | 138,10 | 106,67 | 117,57 |
| Hẻm | 12m, ô tô tránh | 6m, xe máy | 8m, ô tô tải nhỏ |
| Số phòng cho thuê | 17 | 15 | 16 |
| Trang bị nội thất | Cao cấp, PCCC, camera | Trung bình, chưa có PCCC | Cao cấp, chưa có camera |
| Lợi nhuận cho thuê ước tính | 7%/năm | 6 – 6.5%/năm | 6.5 – 7%/năm |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý: sổ đỏ rõ ràng, không vướng quy hoạch xây dựng tăng tầng hoặc mở rộng.
- Đánh giá hiện trạng kết cấu: nhà 3 tầng cũ có cần bảo trì nâng cấp hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy không.
- Kiểm tra mức độ hoàn thiện nội thất thực tế so với mô tả “cao cấp”.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm 12m, đặc biệt với xe tải giao nhận khách thuê.
- Kiểm tra hợp đồng thuê hiện tại và dòng tiền thực tế, tránh rủi ro mất khách thuê đột ngột.
