Thẩm định giá trị thực:
Nhà được rao bán tại phố Khâm Thiên, Quận Đống Đa, có diện tích đất và sử dụng là 75m², giá bán 5,68 tỷ đồng tương đương khoảng 75,73 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà trong ngõ tại khu vực này.
Thực tế, nhà thuộc dạng nhà ngõ nhỏ, mặc dù hẻm có thể xe hơi vào được nhưng Khâm Thiên nổi tiếng ngõ ngách nhỏ hẹp, giao thông phức tạp. Nếu so sánh với các căn nhà tương tự trong ngõ ở Khâm Thiên và khu vực Đống Đa, mức giá dao động từ 50-65 triệu/m² với nhà cũ, diện tích nhỏ, chưa có cải tạo. Giá này đã bao gồm yếu tố vị trí trung tâm và tiềm năng tăng giá đất.
Đây lại là nhà cũ, thiết kế 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh, không có thông tin rõ về kết cấu, tuổi thọ và chất lượng xây dựng. Với chi phí xây dựng nhà mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² hoàn thiện, căn nhà này có thể cần cải tạo hoặc xây lại để đạt tiêu chuẩn hiện đại.
Nhận xét về giá: Giá 75,73 triệu/m² là mức giá cao hơn 15-30% so với mức giá phổ biến nhà ngõ trong khu vực, do đó người mua cần cân nhắc kỹ và có thể thương lượng giảm giá từ 10-15% dựa trên tình trạng nhà cũ và vị trí ngõ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà nằm trong ngõ 1 phố Khâm Thiên, mặt ngõ có thể kinh doanh nhỏ, thuận tiện cho việc mở cửa hàng hoặc văn phòng nhỏ.
- Ngõ xe hơi vào được, hiếm nhà ngõ nhỏ nào tại khu vực này có đặc điểm này, tăng tính thanh khoản và tiện ích.
- Diện tích sử dụng thực tế lớn hơn nhiều diện tích sổ đỏ (75m² so với 32m²), tận dụng được không gian sử dụng hiệu quả.
- Thiết kế 2 ngủ 2 vệ sinh phù hợp với gia đình nhỏ hoặc cho thuê căn hộ, khá tiện nghi.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp với người mua ở thực có nhu cầu vừa ở vừa kinh doanh nhỏ tại nhà hoặc cho thuê dòng tiền ổn định. Với vị trí trung tâm Đống Đa, có thể khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ hoặc văn phòng nhỏ.
Nếu người mua có tiềm lực tài chính và thời gian, có thể đầu tư xây mới lại để tận dụng tối đa diện tích, tăng giá trị tài sản lâu dài.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ Khâm Thiên) | Đối thủ 2 (Ngõ Tây Sơn, Đống Đa) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng (m²) | 75 | 68 | 80 |
| Giá bán (tỷ) | 5,68 | 4,8 | 5,5 |
| Đơn giá (triệu/m²) | 75,73 | 70,59 | 68,75 |
| Ngõ xe hơi | Có | Không | Không |
| Số phòng ngủ | 2 | 2 | 3 |
| Tiện ích kinh doanh | Có mặt ngõ kinh doanh | Ngõ nhỏ, không kinh doanh | Ngõ nhỏ, có thể kinh doanh nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý, đặc biệt phần diện tích sử dụng vượt sổ đỏ (75m² so với 32m²) có đúng quy hoạch và hợp pháp hay không.
- Kiểm tra kết cấu nhà, tình trạng xuống cấp, thấm dột, móng, nhất là nhà cũ trong ngõ.
- Đánh giá khả năng giao thông, quay đầu xe trong ngõ để đảm bảo thuận tiện sinh hoạt và kinh doanh.
- Xem xét quy hoạch khu vực, có kế hoạch mở rộng đường hay thay đổi quy hoạch ảnh hưởng tới giá trị nhà đất.
- Kiểm tra phong thủy và hướng nhà nếu người mua quan tâm.
