Thẩm định giá trị thực:
Nhà cho thuê diện tích đất 3m x 13m (tổng 39m² sử dụng, thực tế ghi 45m² có thể tính thêm sân trước), kết cấu 1 trệt 1 lầu, gồm 2 phòng ngủ, 2 WC. Giá thuê 8 triệu/tháng tương đương ~205.000đ/m²/tháng (8.000.000 / 39m²). Với khu vực Gò Vấp, đặc biệt tại Phạm Văn Chiêu, mức giá này là ở mức trung bình đến hơi cao so với nhà hẻm nhỏ cùng loại.
Nhà đã có sổ, nên pháp lý sạch, đây là điểm cộng lớn. Tuy nhiên, nhà dạng hẻm nhỏ (không rõ đường hẻm rộng bao nhiêu mét), tiềm năng tăng giá không cao vì khó nâng cấp mặt tiền hay kinh doanh lớn. Nếu là nhà mới xây hoặc cải tạo đẹp, giá thuê này hợp lý, nhưng nếu nhà đã cũ sẽ khó đòi hỏi mức giá này.
Nhận xét về giá: Giá thuê 8 triệu/tháng ở Gò Vấp cho diện tích và kết cấu như vậy là mức giá chấp nhận được, không quá cao nhưng cũng không rẻ để là lựa chọn tiết kiệm. Nếu nhà còn mới, sạch sẽ, đầy đủ tiện nghi thì có thể cân nhắc chốt nhanh. Nếu nhà đã cũ, cần kiểm tra kỹ để thương lượng giảm giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Sân trước rộng để xe thoải mái là điểm cộng hiếm trong khu vực nhà hẻm, tăng tiện ích sinh hoạt.
- Có sân thượng rộng, thích hợp trồng cây và hóng gió, tăng trải nghiệm sống trong khu vực đông dân cư.
- Nhà trang bị sẵn 2 máy lạnh, giảm thiểu chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê.
- Vị trí Phạm Văn Chiêu, P14, Gò Vấp khá thuận tiện di chuyển về trung tâm và các khu vực lân cận.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với căn nhà 2 phòng ngủ, vị trí trong hẻm nhỏ nhưng có sân rộng, đây phù hợp nhất cho:
- Ở thực tế: Gia đình nhỏ hoặc nhóm bạn thuê ở lâu dài, tận dụng sân để xe và sân thượng.
- Cho thuê dài hạn: Giá thuê ổn định, dễ tìm khách thuê có thu nhập trung bình khá.
Không phù hợp để làm văn phòng hoặc kho xưởng do hẻm nhỏ, mặt tiền hạn chế. Đầu tư xây lại để bán hoặc cho thuê cao cấp có thể không hiệu quả do diện tích nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Thống Nhất, P14) | Đối thủ 2 (Đường Lê Đức Thọ, P14) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 39 (3×13) | 40 (4×10) | 45 (5×9) |
| Kết cấu | 1 trệt 1 lầu, 2PN, 2WC | 1 trệt, 2PN, 1WC | 1 trệt 1 lầu, 3PN, 2WC |
| Vị trí | Hẻm nhỏ, sân trước rộng | Hẻm xe máy, không sân | Hẻm lớn, có sân nhỏ |
| Giá thuê/tháng | 8 triệu | 7 triệu | 9 triệu |
| Tiện ích | Sân xe rộng, sân thượng | Không có sân | Sân nhỏ, gần chợ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nhà có bị thấm dột, nứt tường hay xuống cấp do đã sử dụng lâu.
- Xác định chiều rộng hẻm, khả năng quay đầu xe, tránh trường hợp hẻm quá nhỏ gây bất tiện sinh hoạt.
- Kiểm tra pháp lý sổ hồng rõ ràng, không tranh chấp.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, máy lạnh hoạt động tốt, đường dây an toàn.
- Xem xét phong thủy hướng nhà và sân thượng, tránh trường hợp có điểm xấu.
