Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền tại đường số Tân Hưng mới, Quận 7, với diện tích đất 3.7x19m (66.5m²), xây dựng trệt 2 lầu gồm 4 phòng ngủ và 5 WC. Giá thuê hiện tại là 20.5 triệu/tháng, tương đương khoảng 308.000 VNĐ/m²/tháng (20,500,000 ÷ 66.5m²).
So với mặt bằng thuê nhà mặt tiền Quận 7, đặc biệt khu vực Tân Hưng, mức giá này không quá cao nhưng cũng không quá thấp. Với nhà mặt tiền rộng 3.7m, vị trí đường rộng 14m có vỉa hè, giá thuê tầm 18-22 triệu/tháng là phổ biến. Nhà xây dựng 3 tầng với kết cấu còn tốt, có 4 máy lạnh đi kèm, hiện trạng trống nên khách thuê nhận nhà nhanh chóng.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng nhà không thuộc dạng mới xây dựng mà là nhà đã có sẵn, đòi hỏi người thuê cần xem xét kỹ kết cấu, nội thất bên trong, hệ thống điện nước. Giá xây dựng mới hoàn thiện hiện nay dao động khoảng 6-7 triệu/m², nên nếu chủ nhà tính giá thuê quá cao so với giá trị sử dụng thực tế thì cần thương lượng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường số Tân Hưng mới: Đường rộng 14m, xe hơi né nhau thoải mái, vỉa hè rộng, thuận tiện cho cả kinh doanh và ở.
- Gần các tiện ích lớn như trung tâm thương mại Lotte, khu Him Lam, thuận tiện cho sinh hoạt và giao thương.
- Nhà thiết kế 4 phòng ngủ, 5 WC phù hợp cho gia đình đông người hoặc làm văn phòng, spa, nail – đa năng.
- Hiện trạng nhà trống, có sẵn 4 máy lạnh giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu cho khách thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn nhà rất phù hợp cho mục đích ở thực hoặc làm văn phòng công ty, spa, tiệm nail… Nhờ vị trí mặt tiền và đường rộng, khách thuê có thể tận dụng làm văn phòng hoặc kinh doanh dịch vụ. Nếu thuê để ở, gia đình đông người hoặc có nhu cầu không gian rộng rãi sẽ rất phù hợp.
Không phù hợp để làm kho xưởng do vị trí mặt tiền và khu dân cư tập trung.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 7, Quận 7) | Đối thủ 2 (Đường số 10, Quận 7) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 66.5 (3.7×19) | 70 (4×17.5) | 65 (3.5×18.5) |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 20.5 | 22 | 18 |
| Vị trí | Mặt tiền đường 14m, gần Lotte, Him Lam | Mặt tiền đường 12m, gần chợ Tân Mỹ | Hẻm xe hơi 6m, gần trường học |
| Kết cấu | Trệt 2 lầu, 4PN, 5WC, máy lạnh | Trệt 1 lầu, 3PN, 3WC, không máy lạnh | Trệt 2 lầu, 4PN, 4WC, máy lạnh |
| Tiện ích xung quanh | Đầy đủ, tiện kinh doanh dịch vụ | Tiện gia đình, ít dịch vụ | Gần trường học, phù hợp ở thực |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hệ thống điện nước, máy lạnh hoạt động tốt do nhà đã qua sử dụng.
- Đánh giá kết cấu tường, trần xem có dấu hiệu thấm dột, nứt nẻ hay không.
- Xem xét phong thủy mặt tiền, hướng nhà có hợp mệnh người thuê hay không.
- Kiểm tra tính pháp lý: giấy tờ nhà đất đầy đủ, không tranh chấp, không bị quy hoạch.
- Đường rộng, không lo về quay đầu xe hay đỗ đậu xe hơi.
Nhận xét về giá: Mức giá 20.5 triệu/tháng đối với căn nhà mặt tiền có diện tích và vị trí như trên là hợp lý nhưng có thể thương lượng giảm khoảng 5-10% nếu khách thuê ký hợp đồng dài hạn hoặc thanh toán trước nhiều tháng. Nhà không phải mới xây nên đây là điểm để thương lượng giảm giá nhẹ. Nếu chủ nhà không giảm, khách thuê vẫn có thể chốt nhanh do vị trí và tiện ích rất tốt, phù hợp đa dạng mục đích sử dụng.
