Thẩm định giá trị thực:
Nhà phố tại đường Quang Trung, P.8, Gò Vấp với diện tích đất 80m² (4,2×17,5m), kết cấu 1 trệt, 1 lửng, 3 lầu, sân thượng trước sau, tổng diện tích xây dựng có thể ước tính khoảng 280-300m² sàn. Giá thuê 20 triệu/tháng tương đương khoảng 250.000đ/m² sàn/tháng (nếu lấy 80m² đất thì 250.000đ/m² đất/tháng). Đây là mức giá thuê khá phổ biến cho khu vực trung tâm Gò Vấp với nhà phố mới hoặc giữ được trạng thái tốt.
So với chi phí xây dựng mới (khoảng 6-7 triệu/m² sàn), giá thuê này hợp lý cho nhà đã hoàn thiện và đầy đủ nội thất cơ bản như 4 máy lạnh, giường tủ âm tường, tủ bếp, gara xe hơi. Nhà có nhiều phòng (5PN, 6WC) phù hợp gia đình hoặc văn phòng nhỏ.
Nhận xét về giá: Giá thuê 20 triệu/tháng không quá cao so với thị trường Gò Vấp vì vị trí gần chợ Hạnh Thông Tây, thuận tiện di chuyển. Tuy nhiên, vẫn cần kiểm tra kỹ nội thất và hiện trạng nhà vì nhà có thể đã sử dụng nhiều năm, ảnh hưởng đến giá trị cảm nhận.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi 1/ tận nhà, cách mặt tiền chỉ 10m, thuận tiện đi lại, có gara ô tô.
- Nhà rộng rãi, 5 phòng ngủ, phù hợp cho gia đình đông người hoặc làm văn phòng kết hợp ở.
- Có sân trước và sân sau, tạo không gian thoáng mát, phù hợp nhu cầu sống hiện đại.
- Trang bị đầy đủ máy lạnh, tủ âm, giường, tủ bếp sẵn sàng vào ở ngay, tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu.
- Vị trí gần chợ, tiện ích xung quanh tốt, dễ dàng kết nối giao thông.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc làm văn phòng công ty, kinh doanh online như chủ quảng cáo đề xuất. Với kết cấu nhiều phòng và tiện nghi hiện có, có thể vừa ở vừa làm việc tại nhà. Do không cho phép làm căn hộ dịch vụ (CHDV) hay ký túc xá, không phù hợp khai thác dòng tiền cao theo mô hình cho thuê phòng ngắn hạn.
Nếu đầu tư xây lại, chi phí sẽ rất cao và mất thời gian, trong khi nhà hiện tại vẫn sử dụng tốt nên không cần thiết xây mới.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà phố Nguyễn Oanh) | Đối thủ 2 (Nhà phố Lê Văn Thọ) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Hẻm xe hơi, gần chợ Hạnh Thông Tây | Hẻm xe máy, cách mặt tiền 30m | Hẻm xe hơi, cách mặt tiền 15m |
| Diện tích đất | 80m² (4,2×17,5) | 75m² (5×15) | 85m² (4×21) |
| Số phòng ngủ | 5 phòng | 4 phòng | 5 phòng |
| Giá thuê (tháng) | 20 triệu | 18 triệu | 22 triệu |
| Tiện nghi | Gara ô tô, máy lạnh, tủ bếp | Không gara, máy lạnh tối thiểu | Gara ô tô, sẵn máy lạnh |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hiện trạng nhà: xem nhà có dấu hiệu xuống cấp, thấm dột hay hư hỏng nào không.
- Xác minh giấy tờ pháp lý rõ ràng, sổ hồng đã có, tránh tranh chấp.
- Kiểm tra hẻm có đảm bảo rộng rãi, không bị cấm xe hơi hay khó quay đầu.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, tránh bị giải tỏa hoặc thay đổi hẻm ảnh hưởng đến quyền sử dụng.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, máy lạnh hoạt động ổn định.
