Thẩm định giá trị thực:
Nhà 4 tầng, diện tích đất 168m², diện tích sử dụng 600m² (6m x 28m sàn x 4 tầng), nằm trong khu dân cư Bắc Rạch Chiếc, Phường Phước Long A, TP. Thủ Đức. Mức giá cho thuê 30 triệu/tháng tương đương khoảng 50.000đ/m² sàn/tháng (30 triệu / 600m²).
So sánh với mặt bằng giá thuê nhà nguyên căn trong khu vực TP. Thủ Đức, đặc biệt vùng gần xa lộ Hà Nội và Metro, giá thuê nhà phố 4 tầng thường dao động từ 25-40 triệu/tháng tùy vào hoàn thiện, vị trí mặt tiền, hẻm rộng hay hẹp. Nhà này có hẻm xe hơi 6m, khá rộng, không phải hẻm nhỏ.
Nhà trống, không nội thất, kết cấu 1 hầm, 1 trệt, 2 lầu, 1 tum, có hầm để xe rộng, là điểm cộng lớn. Tuy nhiên, nhà không mới, không có thông tin hoàn thiện cao cấp, nên giá thuê 30 triệu/tháng là mức khá hợp lý, không bị đẩy giá quá cao.
Nhận xét về giá: Giá thuê 30 triệu/tháng ở mức trung bình khá so với khu vực, không có dấu hiệu “ngáo giá”. Người thuê có thể thương lượng nhẹ do chủ nhà có thiện chí cho khách thuê lâu dài.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà có hầm để xe rộng, rất thuận tiện cho khách thuê làm văn phòng công ty hoặc kinh doanh online có kho chứa hàng.
- Hẻm xe hơi rộng 6m thuận tiện ra vào, không bị hạn chế quay đầu xe – đây là điểm khác biệt so với nhiều nhà trong hẻm nhỏ tại khu vực.
- Vị trí gần xa lộ Hà Nội, ga Metro, thuận tiện di chuyển về trung tâm TP. HCM và các quận lân cận.
- Nhà trống, các tầng thoáng, dễ dàng ngăn phòng theo nhu cầu sử dụng.
- Hướng Tây có thể gây nóng vào buổi chiều nhưng phù hợp với các doanh nghiệp không chú trọng căn chỉnh ánh sáng tự nhiên.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất cho thuê làm văn phòng công ty, trung tâm đào tạo hoặc kho chứa hàng kết hợp kinh doanh online.
Với hầm rộng và diện tích sử dụng lớn, có thể thiết kế không gian làm việc và kho hàng hợp lý.
Không phù hợp để làm nhà ở lâu dài do hướng Tây và không có nội thất, phải đầu tư thêm nếu muốn ở.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường 95, Phước Long A) | Đối thủ 2 (Đường 110, TP. Thủ Đức) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 600 m² | 450 m² | 520 m² |
| Giá thuê | 30 triệu/tháng | 28 triệu/tháng | 32 triệu/tháng |
| Hẻm xe hơi | Rộng 6m | Hẻm 4m | Hẻm 5m |
| Kết cấu | 1 hầm, 4 tầng | 3 tầng, không hầm | 4 tầng, 1 hầm nhỏ |
| Vị trí | Gần XLHN, Metro | Gần Metro | Cách XLHN 500m |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà vì đã xây dựng một thời gian, tránh rủi ro xuống cấp, thấm dột tầng hầm.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý sổ hồng, xác định rõ ràng ranh đất, không vướng quy hoạch khu dân cư.
- Xem xét vấn đề phong thủy: hướng Tây có thể gây nóng, cần bố trí chống nóng hợp lý.
- Hẻm rộng 6m nhưng cần kiểm tra có thuận tiện quay đầu xe tải lớn hay không nếu sử dụng làm kho hàng.
- Kiểm tra hầm để xe có đủ an toàn và thông thoáng, tránh ẩm mốc.
