Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất ghi nhận là 120m² (5m x 24m), tổng diện tích sử dụng 195m² với nhà 1 trệt 1 lầu đã hoàn công đầy đủ. Giá bán 10,7 tỷ tương đương 89,17 triệu/m² đất và khoảng 54,8 triệu/m² xây dựng (tính trên tổng diện tích sàn 195m²).
So với mặt bằng khu vực Sơn Kỳ, Tân Phú, giá đất mặt tiền đường lớn dao động vào khoảng 70-90 triệu/m² tùy vị trí và tiện ích. Nhà xây sẵn 1 trệt 1 lầu, kết cấu đúc kiên cố không phải nhà nát, do đó chi phí xây mới tính khoảng 6-7 triệu/m² thì giá trị nhà cũ đã chiếm phần lớn trong tổng giá.
Tuy nhiên, đường trước nhà 12m – không phải mặt tiền quốc lộ hay đường lớn nhất nhưng phù hợp cho kinh doanh văn phòng, spa, xưởng may. Giá này đã bao gồm lợi thế mặt tiền gần chợ và tiện ích Aeon, trường học.
Nhận xét giá: Giá 10,7 tỷ cho căn nhà có mặt tiền 5m, diện tích đất 120m² tại khu vực Tân Phú là mức cao nhưng chưa vượt ngưỡng quá đáng. Tuy nhiên cần thận trọng do đường không phải đường lớn nhất mặt tiền chợ Sơn Kỳ mà là hẻm xe hơi nên giá có thể đang nhích lên do quảng cáo mặt tiền. Cần kiểm tra kỹ ranh đất.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí gần chợ Sơn Kỳ, đối diện siêu thị Aeon và trường học Lý Thánh Tông, khu vực dân cư sầm uất, tiện ích đầy đủ.
– Mặt tiền rộng 5m, chiều dài sâu tới 24m, tạo điều kiện kinh doanh đa dạng: văn phòng, spa, xưởng may, căn hộ dịch vụ.
– Nhà đúc 1 trệt 1 lầu hoàn công đầy đủ, không phải nhà lụp xụp hoặc đất trống.
– Đang có nguồn thu nhập ổn định 22 triệu/tháng từ hợp đồng cho thuê lâu dài, tạo dòng tiền tốt trong khi giữ tài sản.
– Đường trước nhà 12m, hẻm xe hơi, thuận tiện di chuyển và vận chuyển hàng hóa.
Điểm đặc biệt là sự kết hợp giữa vị trí gần chợ lớn, siêu thị, trường học, và thiết kế nhà khang trang cùng hợp đồng cho thuê hiệu quả tạo nên lợi thế cạnh tranh khá tốt.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Ở thực: Phù hợp cho gia đình cần mặt tiền rộng, tiện ích đầy đủ, môi trường dân cư sầm uất.
– Cho thuê dòng tiền: Đang có hợp đồng thuê ổn định 22 triệu/tháng, phù hợp nhà đầu tư muốn thu nhập đều.
– Đầu tư xây lại: Có thể nâng cấp hoặc xây mới thêm tầng để tăng diện tích cho thuê văn phòng hoặc căn hộ dịch vụ, tuy nhiên chi phí xây dựng phải tính kỹ.
– Làm kho xưởng: Không phù hợp vì khu vực dân cư đông đúc, đường hẻm 12m không thuận tiện cho xe tải lớn, cũng không phù hợp quy hoạch kho xưởng.
Ưu tiên khai thác cho thuê hoặc giữ làm văn phòng kết hợp kinh doanh dịch vụ là tối ưu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Trọng Tấn, Tân Phú) | Đối thủ 2 (Đường Tây Thạnh, Tân Phú) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 120 m² (5×24) | 100 m² (5×20) | 130 m² (6×22) |
| Giá bán | 10,7 tỷ (89 triệu/m²) | 9,2 tỷ (92 triệu/m²) | 11,5 tỷ (88 triệu/m²) |
| Loại nhà | 1 trệt 1 lầu đúc, hoàn công | Nhà mới xây, 1 trệt 2 lầu | Nhà cấp 4, cần sửa chữa |
| Vị trí & tiện ích | Gần chợ Sơn Kỳ, Aeon, trường học | Gần chợ, trường học, đường lớn hơn | Khu dân cư ít tiện ích hơn |
| Đường trước nhà | Hẻm xe hơi 12m | Đường nhựa lớn 15m | Hẻm nhỏ 6m |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ sổ đỏ, ranh đất, tránh tranh chấp do mặt tiền hẻm có thể bị lấn chiếm.
- Kiểm tra hiện trạng nhà cũ, tình trạng thấm dột, kết cấu chịu lực, nhất là phần lầu.
- Thẩm định phong thủy hướng nhà và vị trí mặt tiền – hẻm để tránh điểm xấu ảnh hưởng lâu dài.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, dự án quanh chợ Sơn Kỳ có thể ảnh hưởng tăng/giảm giá trị trong tương lai.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe tại hẻm 12m, đặc biệt nếu khai thác cho thuê kinh doanh.
