Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 28m², xây 3 tầng (1 trệt + 1 lầu + gác), diện tích sử dụng thực tế khoảng 30m² mỗi sàn, tổng sàn ước tính ~90m². Giá bán 3,9 tỷ tương đương khoảng 139,29 triệu/m² đất, hoặc ~43,3 triệu/m² sàn xây dựng.
So với mặt bằng Quận Gò Vấp, đặc biệt khu vực sát trung tâm phường 7, mức giá này là ở tầm cao do diện tích nhỏ và hẻm nhỏ (hẻm ba gác). Nhà xây dựng đã lâu, tuy có thể nâng cấp nhưng kết cấu hiện tại cần cải tạo để đạt chuẩn hiện đại.
Chi phí xây mới thô + hoàn thiện tại TP.HCM hiện nay khoảng 6-7 triệu/m², nếu mua đất làm lại hoàn toàn thì diện tích nhỏ cộng hẻm nhỏ sẽ làm chi phí phát sinh lớn, không thuận tiện vận chuyển vật liệu.
Giá hiện tại hơi cao so với chất lượng và vị trí hẻm, người mua cần thương lượng giảm khoảng 10-15% để phù hợp hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà nở hậu 3.7m, giúp cải thiện không gian sử dụng và thoáng hơn so với nhà thường.
- Vị trí sát hẻm xe hơi, dân cư ổn định, yên tĩnh, thuận tiện di chuyển ra đường Nguyễn Văn Nghi.
- Nhà có 3 phòng ngủ và 2 WC khá phù hợp cho gia đình nhỏ hoặc gia đình 3 thế hệ.
- Có sân để được 4-5 xe máy, hiếm khi nào hẻm nhỏ có sân để xe rộng như vậy.
- Đã có sổ hồng, pháp lý rõ ràng, không bị lộ giới hay quy hoạch cắt xén.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để ở thực với gia đình nhỏ muốn yên tĩnh gần trung tâm quận Gò Vấp, tiện ích đầy đủ xung quanh.
Cũng có thể khai thác cho thuê dạng căn hộ nhỏ hoặc cho thuê nguyên căn với mức giá khá tốt do 3 phòng ngủ, phù hợp nhóm người đi làm hoặc sinh viên.
Khả năng đầu tư xây mới hoặc cải tạo mở rộng khá hạn chế do diện tích nhỏ, hẻm ba gác vận chuyển vật liệu khó khăn và chi phí cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 4m Nguyễn Văn Nghi) | Đối thủ 2 (Nhà phố P7, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 28 | 30 | 32 |
| Giá bán (tỷ) | 3,9 | 3,7 | 4,2 |
| Giá/m² đất (triệu) | 139,29 | 123,33 | 131,25 |
| Hẻm | Ba gác, sát ô tô | 4m, oto vào thoải mái | 3m, xe máy quay đầu |
| Số tầng | 3 | 2 | 3 |
| Phòng ngủ | 3 | 3 | 2 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kết cấu chịu lực nhà cũ, tránh hiện tượng nứt, lún do xây dựng lâu năm.
- Kiểm tra kỹ hẻm ba gác về khả năng quay đầu xe, tải trọng xe tải vận chuyển vật liệu khi sửa chữa nâng tầng.
- Xác minh rõ ràng phạm vi nở hậu theo giấy tờ để tránh tranh chấp.
- Kiểm tra kỹ hiện trạng pháp lý và quy hoạch nhỏ lẻ, tránh vướng quy hoạch mở rộng đường hoặc dự án xung quanh.
- Kiểm tra hệ thống điện nước và nội thất hiện tại đã phù hợp nhu cầu, tránh tốn chi phí nâng cấp lớn.
