Thẩm định giá trị thực:
Diện tích mặt bằng kho xưởng khoảng 336 m², tọa lạc tại hẻm 1/ đường Phan Văn Hớn, Quận 12, khu vực có nhiều khu công nghiệp và cơ sở sản xuất nhỏ lẻ. Giá thuê 35 triệu/tháng tương đương ~104.000 đ/m²/tháng.
So với mặt bằng kho xưởng cùng khu vực Quận 12, giá thuê thường dao động từ 80.000 – 120.000 đ/m² tùy vị trí, tiện ích và điều kiện kho. Vị trí hẻm nhỏ nhưng có xe tải ra vào thuận tiện là điểm cộng.
Giá thuê 35 triệu/tháng là mức giá sát trung bình cao của khu vực, không hề rẻ. Tuy nhiên, với mặt bằng có diện tích lớn, có sổ hồng rõ ràng, đường xe tải ra vào thuận tiện, giá này vẫn có thể chấp nhận được nếu nhu cầu sử dụng kho xưởng ổn định và ít phát sinh chi phí sửa chữa.
Điểm cần lưu ý: Đây là mặt bằng kho xưởng xây dựng mới tinh nhưng thông tin không rõ kết cấu cụ thể (có mái che, nền bê tông hay chỉ đất trống). Nếu chưa có kết cấu kho tiêu chuẩn, người thuê sẽ phát sinh chi phí đầu tư cải tạo.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trong hẻm nhưng được đánh giá là hẻm xe tải ra vào thuận tiện, rất phù hợp cho logistics và kho hàng.
- Diện tích lớn 336 m², đủ để chứa hàng số lượng lớn hoặc làm xưởng gia công.
- Đã có sổ hồng minh bạch pháp lý, giúp giảm rủi ro tranh chấp đất đai.
- Không phải mặt tiền đường lớn nên giá thuê có thể thấp hơn nhưng bù lại có sự riêng tư, ít ảnh hưởng tiếng ồn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Mặt bằng này phù hợp nhất để sử dụng làm kho chứa hàng hoặc xưởng sản xuất nhỏ, gia công. Chủ đầu tư nên thuê dài hạn để ổn định hoạt động kinh doanh hoặc logistics vì vị trí và diện tích đáp ứng được yêu cầu của loại hình này.
Không phù hợp cho mở cửa hàng mặt tiền hoặc kinh doanh bán lẻ do nằm trong hẻm nhỏ, ít tiếp cận khách hàng trực tiếp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Quới, Q.12) | Đối thủ 2 (Đường Thạnh Lộc 25, Q.12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 336 | 300 | 350 |
| Vị trí | Hẻm xe tải ra vào thuận tiện | Mặt tiền đường lớn | Hẻm xe tải nhỏ |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 35 | 38 | 30 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích | Giao thông xe tải thuận tiện | Giao thông thuận tiện, mặt tiền kinh doanh | Giao thông hạn chế hơn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu kho xưởng: mái, nền, hệ thống thoát nước, điện nước có đầy đủ không.
- Xác minh rõ ràng pháp lý, sổ hồng chính chủ, không vướng quy hoạch hay tranh chấp.
- Đánh giá tình trạng hẻm: chiều rộng, khả năng quay đầu xe tải lớn.
- Kiểm tra tình trạng môi trường xung quanh: có an ninh, không gây ô nhiễm ảnh hưởng hoạt động kho xưởng.
Kết luận: Giá thuê 35 triệu/tháng cho kho xưởng 336 m² tại vị trí hẻm xe tải ra vào thuận tiện, có sổ hồng là mức giá phù hợp, hơi nhỉnh hơn một chút so với mặt bằng chung nhưng không quá cao.
Người thuê nếu có nhu cầu sử dụng kho xưởng lâu dài, ít thay đổi vị trí và cần sự an toàn pháp lý thì có thể chốt nhanh. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ kết cấu kho trước khi ký hợp đồng để tránh phát sinh chi phí tu sửa.
Nếu muốn thương lượng, có thể dựa vào yếu tố hẻm nhỏ (không phải mặt tiền) và chưa rõ kết cấu kho để đề nghị giảm giá từ 5 – 10%.
