Thẩm định giá trị thực:
Đây là nhà xưởng diện tích 450m² tại phường Thạnh Xuân, Quận 12, TP.HCM, cho thuê với giá 23 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 51.000 đồng/m²/tháng. Mức giá này đối với khu vực Quận 12, nơi đất công nghiệp và nhà xưởng có giá thuê trung bình dao động từ 40.000 đến 60.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí và kết cấu, có thể xem là mức giá ở mức trung bình khá.
Nhà xưởng đã có điện 3 pha, nước thủy cục và đường tải, điều này giúp giảm đáng kể chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê. Tuy nhiên cần kiểm tra kỹ kết cấu nhà, tuổi thọ và tình trạng bảo trì vì chi phí sửa chữa có thể làm tăng gánh nặng vận hành.
Giá thuê 23 triệu/tháng cho 450m² là hợp lý nếu nhà xưởng còn tốt, vị trí thuận tiện ra vào xe tải. Nếu nhà có dấu hiệu cũ kỹ, xuống cấp, hoặc hẻm nhỏ khó vận chuyển, giá này có thể đang bị đội lên từ 10-20%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí trên đường Tô Ngọc Vân, phường Thạnh Xuân, khu vực có mật độ công nghiệp và kho bãi phát triển, thuận tiện giao thông ra các trục chính Quận 12, Củ Chi và Bình Dương.
– Đã có sẵn điện 3 pha và nước thủy cục, phù hợp đa dạng ngành nghề sản xuất hoặc kho bãi, giảm chi phí đấu nối hạ tầng.
– Diện tích vừa phải, dễ quản lý, phù hợp doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Tuy nhiên, cần kiểm tra thêm đường vào có đủ rộng cho xe tải lớn không vì đây là điểm mấu chốt của nhà xưởng thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà xưởng phù hợp nhất để cho thuê làm kho hoặc sản xuất nhỏ, ưu tiên doanh nghiệp đang tìm mặt bằng có hạ tầng sẵn, không muốn đầu tư nhiều vào xây dựng mới.
Đầu tư xây dựng lại không hợp lý vì đây chỉ là thuê; nếu mua đất xây mới sẽ có lợi hơn về lâu dài.
Ở thực tế không phù hợp vì là nhà xưởng, không có tiện ích sinh hoạt.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà xưởng Lê Thị Riêng, Q12) | Đối thủ 2 (Nhà xưởng Tô Ký, Q12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 450 m² | 500 m² | 400 m² |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 23 | 24 (48.000đ/m²) | 22 (55.000đ/m²) |
| Điện 3 pha, nước | Có sẵn | Có sẵn | Có sẵn |
| Vị trí giao thông | Đường Tô Ngọc Vân, hẻm lớn | Đường Lê Thị Riêng, hẻm xe tải | Đường Tô Ký, hẻm nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực trạng kết cấu nhà xưởng (mái, khung, nền) để tránh phát sinh chi phí sửa chữa.
- Đảm bảo đường vào đủ rộng cho xe tải ra vào thuận tiện, tránh tình trạng giới hạn lưu thông.
- Xác minh sổ đỏ, giấy tờ pháp lý rõ ràng, không vướng quy hoạch hoặc tranh chấp.
- Kiểm tra môi trường xung quanh, không nằm trong khu vực ảnh hưởng tiếng ồn, ô nhiễm quá mức.
- Đàm phán giá, nếu nhà có dấu hiệu cũ kỹ hoặc đường vào hẻm nhỏ, có thể ép giá giảm 10-15%.
