Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là một tòa building mặt bằng kinh doanh nằm trên mặt tiền đường Hai Bà Trưng, Quận 3 – khu vực trung tâm, sầm uất, giá thuê mặt bằng kinh doanh tại đây luôn ở mức cao. Diện tích 7x20m (140m²/sàn), kết cấu hầm + trệt + 5 lầu, tổng diện tích sử dụng khoảng 700m², có thang máy và PCCC đầy đủ.
Giá thuê 120 triệu/tháng tương ứng khoảng 171.000đ/m²/tháng (120tr / 700m²), mức giá này khá cao so với mặt bằng chung mặt bằng kinh doanh đường Hai Bà Trưng, tuy nhiên không phải là bất hợp lý nếu xét về vị trí đắc địa và kết cấu tòa nhà hiện đại.
So với giá thuê mặt bằng 1 trệt 1 lầu hoặc nhà phố mặt tiền cùng khu vực dao động từ 50-80 triệu/tháng (diện tích nhỏ hơn nhiều), mức giá này là hợp lý khi tính thêm diện tích sàn và trang bị thang máy, PCCC.
Tuy nhiên, cần lưu ý: Tòa nhà chưa rõ năm xây dựng và tình trạng bảo trì, nếu là building cũ sẽ phát sinh chi phí bảo trì, hoặc có thể ảnh hưởng đến trải nghiệm khách thuê.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Hai Bà Trưng, phường Võ Thị Sáu, Quận 3 – khu vực thương mại, ăn uống, mua sắm cực kỳ sầm uất, dân cư đông đúc, thuận tiện di chuyển.
- Kết cấu hầm, trệt và 5 lầu với thang máy, hệ thống PCCC đầy đủ – rất hiếm mặt bằng kinh doanh có quy mô và trang bị tương tự trên con đường này.
- Diện tích lớn (700m²) phù hợp cho các doanh nghiệp muốn mở rộng kinh doanh, chuỗi nhà hàng, siêu thị mini hoặc showroom cao cấp.
- Hướng lưu thông thông thoáng, đường rộng, thuận tiện cho giao thông vận chuyển hàng hóa.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để làm mặt bằng kinh doanh quy mô lớn, đặc biệt cho các chuỗi nhà hàng, quán cafe thương hiệu, showroom hoặc trung tâm dịch vụ. Cũng có thể khai thác cho thuê theo từng tầng để tối đa hóa dòng tiền.
Với vị trí và kết cấu hiện tại, đầu tư xây mới không cần thiết do đã có kết cấu hiện đại, chỉ cần bảo trì, nâng cấp nội thất để phù hợp mục đích cụ thể.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Sỹ) | Đối thủ 2 (Đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Mặt tiền Hai Bà Trưng, Q3 | Mặt tiền Lê Văn Sỹ, Q3 | Mặt tiền Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Q3 |
| Diện tích sử dụng | 700 m² (6 tầng) | ~300 m² (3 tầng) | ~400 m² (4 tầng) |
| Trang bị | Thang máy, PCCC | Không có thang máy, PCCC cơ bản | Thang máy, PCCC |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 120 | 60 | 90 |
| Đánh giá tổng quan | Đẳng cấp, diện tích lớn, vị trí đắc địa | Diện tích nhỏ hơn, không đồng bộ tiện ích | Vị trí tốt nhưng diện tích và trang bị thấp hơn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra năm xây dựng và chất lượng bảo trì của tòa nhà để tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Xác minh giấy phép PCCC, giấy tờ pháp lý rõ ràng, đã có sổ đỏ, tránh rủi ro pháp lý về lâu dài.
- Kiểm tra hợp đồng thuê có điều khoản rõ ràng về thời gian thuê, tăng giá và cam kết bảo trì.
- Đánh giá phong thủy nếu cần (hướng, ánh sáng, không gian lưu thông) để đảm bảo phù hợp kinh doanh lâu dài.
- Xem xét khả năng đỗ xe, lưu thông hàng hóa, đặc biệt với tòa nhà có nhiều tầng.
Kết luận: Giá thuê 120 triệu/tháng tuy cao nhưng hoàn toàn phù hợp với vị trí đắc địa, diện tích lớn và kết cấu hiện đại có thang máy, PCCC đầy đủ. Đối với khách thuê cần mặt bằng lớn, vị trí trung tâm để phát triển kinh doanh quy mô, đây là lựa chọn rất tốt.
Khuyến nghị: Người thuê nên kiểm tra kỹ pháp lý và chất lượng tòa nhà, thương lượng giảm giá hoặc ưu đãi nếu tòa nhà đã cũ hoặc cần sửa chữa. Nếu không có nhu cầu diện tích lớn hoặc trang bị hiện đại, có thể tìm các lựa chọn khác rẻ hơn.
