Nhận định về mức giá bán
Với mức giá 4,5 tỷ đồng (tương đương 116,88 triệu đồng/m²) cho căn nhà 2 mặt tiền hẻm tại Hẻm 751 Trần Xuân Soạn, phường Tân Hưng, Quận 7, đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung các giao dịch nhà hẻm tại khu vực này trong nửa đầu năm 2024. Tuy nhiên, mức giá này có thể hợp lý trong trường hợp người mua thực sự cần một bất động sản có vị trí thuận lợi, 2 mặt tiền hẻm, đầy đủ pháp lý (sổ hồng), diện tích sử dụng hợp lý và tiềm năng khai thác cho thuê ổn định.
So sánh giá bán thực tế tại khu vực
| Tiêu chí | Nhà đang xem | Nhà hẻm 1 sẹc Trần Xuân Soạn (tham khảo T5-6/2024) | Nhà hẻm 2 sẹc Trần Xuân Soạn (T5-6/2024) | Nhà mặt tiền Trần Xuân Soạn (T5-6/2024) |
|---|---|---|---|---|
| Diện tích | 38,5 m² (3,5 x 11m) | 35-45 m² | 35-45 m² | 35-50 m² |
| Giá bán | 4,5 tỷ | 3,7 – 4,2 tỷ | 2,8 – 3,5 tỷ | 6 – 8,5 tỷ |
| Giá/m² | 116,88 triệu | 90 – 105 triệu | 70 – 85 triệu | 150 – 180 triệu |
| Vị trí | 2 mặt tiền hẻm, cách đường chính 10m | 1 mặt tiền hẻm, cách đường chính 20-30m | 1 mặt tiền hẻm 2 sẹc | Mặt tiền đường lớn |
| Pháp lý | Sổ hồng | Sổ hồng | Sổ hồng | Sổ hồng |
| Khả năng cho thuê | ~10 triệu/tháng | 7-9 triệu/tháng | 5-7 triệu/tháng | 15-18 triệu/tháng |
Phân tích ưu nhược điểm
- Ưu điểm:
- Vị trí 2 mặt tiền hẻm, rất gần trục chính Trần Xuân Soạn, thuận tiện di chuyển, kinh doanh nhỏ hoặc cho thuê.
- Pháp lý rõ ràng, đã có sổ hồng riêng.
- Kết cấu 2 căn nhà riêng biệt, dễ dàng khai thác cho thuê hoặc ở kết hợp kinh doanh.
- Nhược điểm:
- Diện tích đất không lớn, bề ngang chỉ 3,5m, phù hợp gia đình nhỏ.
- Giá bán/m² cao hơn mức trung bình nhà hẻm trong khu vực.
- Giá trị khai thác cho thuê chưa thực sự nổi bật so với mức đầu tư (tỷ suất lợi nhuận khoảng 2,6%/năm).
Những lưu ý quan trọng khi quyết định mua
- Xác nhận lại hiện trạng thực tế so với sổ hồng, đặc biệt là phần diện tích và vị trí 2 mặt tiền hẻm có đúng như giới thiệu không.
- Kiểm tra kỹ quy hoạch, lộ giới, xem có bị dính dự án mở rộng đường, giải tỏa hay không.
- Đánh giá lại giá trị khai thác cho thuê thực tế (có đạt 10 triệu/tháng không), so sánh với các căn tương tự trong cùng khu vực.
- Thương lượng giá, vì mức 4,5 tỷ đã là giá khá cao so với mặt bằng chung. Nên đàm phán giảm thêm 5-10% để phù hợp hơn.
- Xem xét nhu cầu sử dụng: mua để ở, cho thuê hay đầu tư lướt sóng. Nếu là đầu tư nhanh, nên cân nhắc kỹ vì biên lợi nhuận không cao.
Kết luận
Mức giá 4,5 tỷ cho nhà 2 mặt tiền hẻm sát đường Trần Xuân Soạn là chưa thực sự hấp dẫn nếu xét trên mặt bằng giá chung. Tuy nhiên, nếu bạn ưu tiên vị trí, pháp lý rõ ràng, nhu cầu vừa ở vừa cho thuê hoặc kinh doanh nhỏ thì mức giá này có thể chấp nhận được sau khi thương lượng thêm. Đặc biệt, cần kiểm tra kỹ hiện trạng thực tế, pháp lý và tiềm năng cho thuê trước khi ra quyết định.
