Nhận định về mức giá
Với mức giá 3,799 tỷ cho căn nhà mặt phố diện tích 90m² (6m x 15m), vị trí lô góc tại Đường tỉnh 743C, Phường Tân Đông Hiệp, Thành phố Dĩ An, Bình Dương, tương ứng khoảng 42,21 triệu/m² (đã có sổ), đây là mức giá hợp lý nếu xét trên các yếu tố: mặt tiền đường nhựa rộng, lô góc hai mặt tiền, có sẵn dãy 5 phòng trọ đang khai thác cho thuê với thu nhập ổn định, khu vực dân cư hiện hữu và tiềm năng tăng giá tốt. Tuy nhiên, mức giá này chỉ thực sự hợp lý trong trường hợp người mua ưu tiên khai thác dòng tiền cho thuê, hoặc xác định giữ tài sản trung và dài hạn ở khu vực đang phát triển mạnh như Dĩ An. Nếu chỉ để ở hoặc đầu tư lướt sóng ngắn hạn thì cần cân nhắc kỹ do thanh khoản phân khúc mặt phố Dĩ An hiện không quá cao sau giai đoạn sốt đất.
So sánh giá thực tế thị trường
| Tiêu chí | BĐS đang xem | BĐS tương tự (2024) | BĐS vị trí đẹp hơn (trung tâm Dĩ An) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 90 | 80-100 | 90-100 |
| Giá (tỷ đồng) | 3,799 | 3,5 – 4,2 | 4,2 – 5,0 |
| Giá/m² (triệu) | 42,21 | 39 – 45 | 47 – 55 |
| Vị trí | Đường tỉnh 743C, lô góc | Đường nội khu hoặc mặt tiền nhỏ | Trục chính trung tâm, gần Vincom, chợ Dĩ An |
| Tiện ích | Đầy đủ, gần chợ, trường học, TTTM | Khá đầy đủ | Vô cùng đa dạng, trung tâm |
| Khai thác cho thuê | Có sẵn 5 phòng trọ | Ít nhà cho thuê sẵn, hoặc hiệu suất thấp | Thường là nhà ở, ít phòng trọ |
Như vậy, mức giá này tương đương hoặc thấp hơn nhẹ so với các căn mặt tiền vị trí trung bình cùng diện tích tại Dĩ An hiện nay, đặc biệt nếu tính thêm giá trị dãy phòng trọ đang khai thác.
Phân tích chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến giá
- Vị trí: Đường tỉnh 743C là trục giao thông quan trọng, kết nối nhanh QL1K, Quốc lộ 13, Thủ Đức, khu vực dân cư đông đúc, an ninh tốt, gần trung tâm hành chính Dĩ An.
- Mặt bằng pháp lý: Nhà đã có sổ, 100% thổ cư, pháp lý rõ ràng, thuận lợi giao dịch và vay ngân hàng.
- Khai thác cho thuê: 5 phòng trọ thu nhập 100 triệu/năm (~8,3 triệu/tháng); tỷ suất gần 2,6%/năm, mức này ổn định với giá nhà mặt phố, nhưng không phải quá cao. Nếu tự vận hành, tỷ suất có thể tăng nhẹ.
- Tiềm năng tăng giá: Dĩ An là khu vực giáp ranh Thủ Đức, hưởng lợi từ hạ tầng mới (Metro, QL1K mở rộng, các KCN…), mặt bằng giá còn thấp hơn Thủ Đức và trung tâm Bình Dương (TP Thủ Dầu Một).
- Tiện ích xung quanh: Đầy đủ nhu cầu sống, thuận tiện cho thuê phòng hoặc mở cửa hàng, kinh doanh.
- So sánh lợi ích: Nếu mua đất xây mới hoặc mua nhà phố không có phòng trọ, chi phí đầu tư tổng sẽ cao hơn hoặc không có dòng tiền ngay.
Lưu ý thêm trước khi xuống tiền
- Xác minh pháp lý đầy đủ: Đối chiếu sổ (chủ quyền), kiểm tra thông tin quy hoạch, không bị giải tỏa, không dính tranh chấp.
- Kiểm tra kết cấu và tình trạng phòng trọ: Xem thực tế chất lượng xây dựng, điện nước, độ ổn định khách thuê để định giá hợp lý phần tài sản này.
- Định hướng phát triển khu vực: Tìm hiểu thêm quy hoạch mở rộng đường tỉnh 743C, nếu có thông tin mở rộng, giá trị sẽ tăng tốt về dài hạn.
- Khả năng khai thác: Nếu ưu tiên dòng tiền, nên cân nhắc tự quản lý phòng trọ để tối ưu lợi nhuận và giảm chi phí trung gian.
- Thanh khoản: Mặt bằng giá Dĩ An đang chững lại sau giai đoạn tăng mạnh nên xác định đầu tư trung, dài hạn sẽ hiệu quả hơn đầu tư lướt sóng.
Kết luận
Mức giá 3,799 tỷ cho BĐS này là hợp lý và có thể cân nhắc đầu tư nếu bạn ưu tiên dòng tiền cho thuê, tìm kiếm tài sản có pháp lý an toàn, vị trí ổn định, tiềm năng tăng giá tại Dĩ An. Nếu mua để ở hoặc đầu tư ngắn hạn, cần cân nhắc thêm về khả năng thanh khoản và so sánh với các lựa chọn cùng phân khúc.
