Nhận định về mức giá bất động sản
Với mức giá 29,5 tỷ đồng cho căn nhà 2 tầng, diện tích 456m² (21m x 22m), mặt tiền kiệt ô tô 5m tại khu vực biển Mân Thái, quận Sơn Trà, Đà Nẵng, đây là một sản phẩm có diện tích lớn, vị trí gần biển, tiềm năng phát triển du lịch và đầu tư khá cao. Tuy nhiên, mức giá này khá cao so với mặt bằng hiện tại của khu vực, nhất là khi bất động sản nằm trong kiệt (hẻm) chứ không phải trực tiếp mặt đường lớn ven biển.
Dữ liệu so sánh thực tế khu vực
| Tiêu chí | BĐS đang xét | BĐS tương tự 1 | BĐS tương tự 2 | BĐS tương tự 3 |
|---|---|---|---|---|
| Vị trí | Mặt kiệt 5m, Võ Duy Ninh, Mân Thái | Mặt tiền đường Hồ Nghinh | Kiệt 6m Lê Hữu Trác | Mặt tiền Trần Bạch Đằng |
| Diện tích (m²) | 456 | 120 | 170 | 300 |
| Giá chào bán | 29,5 tỷ | 20 tỷ | 16 tỷ | 36 tỷ |
| Đơn giá/m² | ~64,7 triệu | ~166 triệu | ~94 triệu | ~120 triệu |
| Khoảng cách đến biển | 50m | 100m | 150m | 30m |
| Ưu điểm | 2 mặt kiệt, diện tích lớn, gần biển | Mặt tiền đường lớn, sầm uất | Kiệt rộng, thoáng, gần các khách sạn | Mặt tiền, gần biển, phù hợp xây khách sạn |
Phân tích tiềm năng và giá trị thực tế
- Vị trí: Sát biển, tiềm năng du lịch mạnh, thích hợp phát triển villa, homestay hoặc căn hộ cho thuê.
- Diện tích: Rất lớn so với mặt bằng chung khu vực, phù hợp chia nhỏ hoặc xây dựng dự án lớn.
- Hai mặt kiệt ô tô: Giá trị sử dụng cao hơn so với lô chỉ một mặt tiền, thuận tiện giao thông.
- Pháp lý: Sổ hồng/sổ đỏ đầy đủ, đảm bảo thanh khoản và an tâm giao dịch.
- Giá trị đầu tư: Nếu chia nhỏ hoặc xây homestay/khách sạn mini, khả năng sinh lời trung và dài hạn tốt, tuy nhiên cần vốn lớn và thời gian thu hồi vốn dài.
So sánh với mặt bằng giá thực tế
Giá đất mặt tiền đường lớn ven biển Sơn Trà hiện dao động từ 120-180 triệu/m², kiệt ô tô từ khoảng 55-80 triệu/m² tùy vị trí và độ rộng kiệt. Lô này có đơn giá khoảng 64,7 triệu/m², nằm trong khoảng trung bình cao của khu vực kiệt ô tô, nhưng diện tích lớn lại khiến tổng giá trị lên cao. Với diện tích lớn, giá tổng thường bị chiết khấu so với lô nhỏ hơn, tuy nhiên chủ nhà lại đưa ra mức giá khá cứng.
Khi nào nên xuống tiền?
- Bạn có nhu cầu đầu tư dài hạn, phát triển du lịch hoặc chia nhỏ bán lại cho lợi nhuận cao.
- Bạn có tiềm lực tài chính mạnh, sẵn sàng chờ thời điểm thị trường du lịch phục hồi mạnh mẽ.
- Bạn nhận được sự hỗ trợ pháp lý rõ ràng, đảm bảo không vướng quy hoạch hoặc các tranh chấp lối đi.
- Chủ nhà có thể thương lượng giảm giá thêm để tăng biên lợi nhuận đầu tư.
Lưu ý khi quyết định mua
- Kiểm tra kỹ pháp lý, quy hoạch, có bị ảnh hưởng bởi dự án hạ tầng công cộng hay không.
- Đảm bảo hai mặt kiệt đều đủ rộng cho ô tô ra vào thuận tiện, không bị lấn chiếm, không tranh chấp với hàng xóm.
- Xem xét khả năng khai thác thực tế: nếu xây khách sạn, villa, homestay có đầy đủ điều kiện cấp phép hay không.
- Đánh giá kỹ về tiềm năng tăng giá thực tế so với kỳ vọng trong bối cảnh thị trường bất động sản du lịch chưa phục hồi hoàn toàn sau COVID-19.
- Thương lượng lại giá nếu thấy mức giá chủ nhà đưa ra chưa thực sự hấp dẫn so với mặt bằng chung.
Kết luận
Mức giá 29,5 tỷ đồng cho lô đất 456m² hai mặt kiệt sát biển Mân Thái là khá cao song vẫn hợp lý trong trường hợp bạn đầu tư dài hạn, có nhu cầu phát triển dự án lớn hoặc chia nhỏ khai thác. Nếu chỉ mua để tích trữ tài sản hay đầu tư ngắn hạn, nên cân nhắc kỹ và thương lượng thêm để tối ưu giá trị đầu tư.
