Nhận định về mức giá so với thị trường
Với mức giá 4,6 tỷ đồng cho lô đất nền dự án Nam Hòa Xuân, diện tích 107,2 m² (giá khoảng 42,91 triệu/m²), nằm tại đường Trương Quang Được, phường Hoà Quý, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng, đây là một mức giá hơi cao so với mặt bằng chung hiện nay của khu vực Nam Hòa Xuân, đặc biệt ở các trục đường nội khu có quy mô tương đương (đường 10,5m, vỉa hè 5m).
Tuy nhiên, mức giá này có thể hợp lý nếu lô đất sở hữu các ưu thế như vị trí đẹp (góc, gần trục lớn, sát công viên, gần sông), pháp lý đã hoàn chỉnh, hoặc có tiềm năng tăng giá mạnh trong thời gian ngắn do quy hoạch, hạ tầng hoặc tiện ích xung quanh đang phát triển.
Số liệu so sánh thực tế khu vực Nam Hòa Xuân
| Vị trí/Nhóm lô | Diện tích (m²) | Đường/Vỉa hè | Hướng | Giá rao bán (triệu/m²) | Giá tổng (tỷ) | Pháp lý |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B2.82 (lô bạn xem) | 107,2 | 10,5m/5m | Đông Bắc | 42,91 | 4,6 | Đã có sổ |
| B2.48 (gần công viên) | 100 | 10,5m/5m | Tây Bắc | 39 – 41 | 3,9 – 4,1 | Đã có sổ |
| B2.39 (đối diện trường học) | 105 | 10,5m/5m | Đông Nam | 41 – 43 | 4,3 – 4,5 | Đã có sổ |
| B2.85 (nội khu) | 100 | 7,5m/3m | Tây Nam | 33 – 36 | 3,3 – 3,6 | Đã có sổ |
Theo khảo sát thực tế tháng 6/2024, giá đất các block có vị trí trung bình, không quá nổi bật tại Nam Hòa Xuân đang dao động khoảng 39 – 43 triệu/m² cho đường 10,5m. Những lô sát công viên, trường học hoặc vị trí góc sẽ cao hơn khoảng 2-3 triệu/m². Các block nội khu, đường nhỏ hơn (7,5m) giá chỉ khoảng 33-36 triệu/m².
Phân tích ưu – nhược điểm lô đất
- Ưu điểm:
- Đường rộng, vỉa hè lớn, phù hợp kinh doanh hoặc ở lâu dài.
- Pháp lý rõ ràng, đã có sổ, thuận lợi giao dịch.
- Khu vực Nam Hòa Xuân đang phát triển mạnh, tiềm năng tăng giá trung-dài hạn.
- Nhược điểm:
- Không phải vị trí mặt trục lớn, không sát sông/công viên thì mức giá này hơi cao so với khu vực.
- Hướng Đông Bắc chưa phải hướng đẹp nhất tại khu vực này.
- Thanh khoản thị trường đất nền Đà Nẵng hiện nay chưa thực sự mạnh, cần cân nhắc nhu cầu giữ lâu dài.
Khuyến nghị & Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra vị trí thực tế của lô đất, đánh giá xem có gì nổi bật (góc, gần tiện ích, trục lớn, view sông/công viên…)
- Xem kỹ pháp lý, đối chiếu thông tin sổ đỏ, quy hoạch, có tranh chấp hay không.
- So sánh sâu hơn với các lô cùng block hoặc lân cận đang rao bán để thương lượng giá hợp lý hơn.
- Xác định rõ mục tiêu đầu tư: mua để ở, đầu tư trung hạn hay lướt sóng, vì thanh khoản chưa quá cao.
- Nên thương lượng thêm về giá, ưu tiên lựa chọn lô có vị trí thực sự đẹp hoặc giá tốt hơn nếu chưa thực sự cần mua gấp.
Kết luận
Mức giá 4,6 tỷ đồng (tương đương 42,91 triệu/m²) cho lô đất này không phải là giá rẻ so với mặt bằng chung, nhưng có thể chấp nhận nếu lô đất có vị trí nổi bật hoặc có lý do đặc biệt về pháp lý, quy hoạch, hoặc chủ cần bán gấp. Nếu không, nên thương lượng giảm giá để có mức đầu tư hợp lý hơn, đồng thời cân nhắc kỹ các yếu tố pháp lý, vị trí thực tế trước khi quyết định.
