Nhận định về mức giá 23 tỷ đồng cho toà nhà căn hộ 7 tầng, 30 phòng tại Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Mức giá 23 tỷ đồng cho toà nhà 7 tầng với 30 căn hộ trên diện tích 250m² tại vị trí mặt tiền đường Thủy Sơn 5, phường Hòa Hải, quận Ngũ Hành Sơn là mức giá cần được đánh giá kỹ lưỡng dựa trên nhiều yếu tố. Đây là một bất động sản đặc thù, dạng nhà mặt tiền cao tầng cho thuê căn hộ, nên việc định giá không thể chỉ dựa trên giá đất nền hoặc căn hộ truyền thống.
Phân tích chi tiết
1. Vị trí và tiện ích xung quanh
Đường Thủy Sơn 5 thuộc khu vực Ngũ Hành Sơn, gần biển, thuộc vùng phát triển mạnh của Đà Nẵng với nhiều dự án nghỉ dưỡng và căn hộ cho thuê. Vị trí gần biển tạo tiềm năng khai thác du lịch, cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn.
2. Thông số kỹ thuật và công năng
| Tiêu chí | Thông số |
|---|---|
| Diện tích đất | 250 m² (10m ngang x 25m dài) |
| Số tầng | 7 tầng |
| Số phòng | 30 căn hộ |
| Loại BĐS | Nhà mặt tiền có căn hộ cho thuê |
| Pháp lý | Sổ hồng/ Sổ đỏ đầy đủ |
| Đường trước nhà | 5,5m |
| Chỗ để xe hơi | Có |
| Tiện ích nội thất | Phòng ăn, Nhà bếp đầy đủ |
3. So sánh giá thị trường
Để đánh giá mức 23 tỷ đồng (tương đương khoảng 92 triệu đồng/m² đất xây dựng) có hợp lý hay không, cần so sánh với các bất động sản tương tự ở khu vực:
| BĐS | Vị trí | Diện tích | Số tầng & phòng | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² đất (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Toà nhà căn hộ 7 tầng (đề cập) | Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng | 250 m² | 7 tầng, 30 phòng | 23 | 92 | Cho thuê 80 triệu/tháng (hợp đồng đang còn 2 năm) |
| Nhà 3 tầng mặt tiền biển | Ngũ Hành Sơn | 150 m² | 3 tầng, 6 phòng | 12 | 80 | Cho thuê trung bình 40 triệu/tháng |
| Căn hộ dịch vụ 5 tầng | Ngũ Hành Sơn | 200 m² | 5 tầng, 20 phòng | 18 | 90 | Cho thuê ổn định, khách du lịch |
4. Dòng tiền và khả năng sinh lời
Hiện tại, hợp đồng cho thuê với Haviland mang về 80 triệu/tháng, tương đương 960 triệu/năm. Mức giá bán 23 tỷ đồng thì tỷ suất sinh lời hiện tại (lợi nhuận trước thuế) khoảng 4,17%/năm. Theo mô tả, nếu khai thác tối ưu, dòng tiền có thể tăng lên 130-150 triệu/tháng, tương đương lợi suất 6,8%-7,8%/năm.
5. Những lưu ý khi quyết định đầu tư
- Pháp lý: Sổ hồng, sổ đỏ đầy đủ là điểm cộng lớn, cần kiểm tra kỹ tính pháp lý và các ràng buộc hiện tại.
- Hợp đồng cho thuê: Cần xem xét chi tiết hợp đồng thuê với Haviland, thời hạn, điều kiện chấm dứt hoặc chuyển nhượng, khả năng tăng giá thuê.
- Chi phí vận hành: Chi phí bảo trì, quản lý tòa nhà, thuế và các chi phí phát sinh cần được tính toán kỹ để xác định lợi nhuận ròng thực tế.
- Khả năng khai thác tối ưu: Nếu có năng lực hoặc đối tác quản lý tốt, việc tăng dòng tiền cho thuê từ 80 triệu lên 130-150 triệu/tháng là khả thi, giúp nâng cao lợi suất đầu tư.
- Thị trường cho thuê: Thời điểm và xu hướng thị trường Đà Nẵng ảnh hưởng lớn đến giá thuê và giá trị tài sản.
- Chiều ngang và diện tích sử dụng: 10m mặt tiền là ưu thế lớn, giúp khai thác thương mại hoặc căn hộ dịch vụ hiệu quả.
Kết luận
Mức giá 23 tỷ đồng hiện tại là hợp lý nếu nhà đầu tư có kế hoạch khai thác dòng tiền hiệu quả, duy trì hoặc nâng cao giá thuê, đồng thời kiểm soát tốt chi phí vận hành. Đây là sản phẩm đầu tư phù hợp với nhà đầu tư chuyên nghiệp hoặc doanh nghiệp có kinh nghiệm quản lý bất động sản cho thuê.
Ngược lại, nếu nhà đầu tư mua chỉ để giữ tài sản hoặc không có kế hoạch khai thác dòng tiền tốt, mức giá này sẽ tạo áp lực tài chính do lợi suất hiện tại chưa cao.
Do đó, trước khi xuống tiền, cần kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, pháp lý, và đánh giá lại khả năng khai thác để đảm bảo đầu tư sinh lời.