Nhận định nhanh về mức giá
Mức giá 13,2 tỷ đồng cho tòa nhà căn hộ dịch vụ (CHDV) tại Đường Phan Huy Ích, Phường 12, Quận Gò Vấp, với diện tích đất 112m² (4,6x23m), xây dựng 1 trệt, 1 lửng, 4 lầu, sân thượng, tổng diện tích sử dụng 400m², nội thất đầy đủ, đã có sổ, nằm trong hẻm xe hơi, là mức giá hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện tại của khu vực này, đặc biệt với các yếu tố: nhà mới xây 2023, thang máy, 19 phòng cho thuê. Tuy nhiên, giá này chỉ thực sự hợp lý nếu bạn hướng đến khai thác cho thuê dài hạn hoặc đầu tư dòng tiền ổn định. Nếu mua để ở hoặc đầu tư lướt sóng, cần cân nhắc kỹ hơn.
So sánh giá thực tế khu vực
| Tiêu chí | BĐS đăng bán | BĐS tương đương khu vực (2023-2024) |
|---|---|---|
| Vị trí | Hẻm xe hơi, Phan Huy Ích, P12, Gò Vấp | Hẻm xe hơi, Phan Huy Ích, Cây Trâm, Quang Trung |
| Diện tích đất | 112 m² (4,6x23m) | 80-120 m² |
| Tổng diện tích sàn sử dụng | 400 m² (6 tầng) | 350-420 m² |
| Số phòng cho thuê | 19 phòng | 15-20 phòng |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đa số có sổ |
| Giá giao dịch | 13,2 tỷ (117,86 tr/m² sử dụng) | 11-15 tỷ (100-130 tr/m² sử dụng) |
Khả năng khai thác cho thuê và dòng tiền
- Giá thuê phòng CHDV khu vực này dao động 4-6 triệu/phòng/tháng cho loại phòng mới, nội thất đầy đủ.
- Với 19 phòng, giả sử công suất 90% và giá thuê trung bình 5 triệu/tháng/phòng, tổng doanh thu: 19 x 5 x 0.9 = 85,5 triệu/tháng (~1,03 tỷ/năm).
- Khi trừ chi phí vận hành, bảo trì, khấu hao, thuế (~20-25%), lợi nhuận ròng có thể đạt 700-800 triệu/năm.
- Tỷ suất lợi nhuận khoảng 5,5-6%/năm, cao hơn gửi ngân hàng và tương đương các sản phẩm đầu tư dòng tiền an toàn tại TP.HCM hiện nay.
Ưu điểm nổi bật của bất động sản này
- Nhà mới xây, kết cấu kiên cố, thiết kế hiện đại, có thang máy.
- Pháp lý rõ ràng, đã có sổ hồng, thích hợp vay ngân hàng.
- Hẻm xe hơi, khu vực nhiều người thuê trọ, gần tuyến đường lớn, thuận tiện di chuyển sang các quận trung tâm.
- Tiềm năng tăng giá ổn định do Gò Vấp là quận dân cư đông, nhu cầu thuê thật liên tục tăng.
Một số lưu ý quan trọng khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý: Đảm bảo toàn bộ diện tích, kết cấu đã hoàn công và cập nhật trong sổ hồng.
- Thẩm định kỹ hiện trạng phòng cháy chữa cháy (PCCC) và giấy phép kinh doanh CHDV.
- Đánh giá hợp đồng thuê hiện tại (nếu có), tiềm năng duy trì công suất phòng và mức giá thuê thực tế.
- Kiểm tra quy hoạch lộ giới hẻm, xác nhận không vướng quy hoạch mở rộng hoặc giải tỏa.
- Thương lượng thêm về giá, do thị trường đang chậm, có thể ép giá xuống 3-5% (khoảng 300-500 triệu đồng).
- Xem xét dòng tiền đầu tư: Nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, tính toán kỹ lãi suất và khả năng trả nợ từ dòng tiền cho thuê.
Kết luận
Mức giá 13,2 tỷ đồng cho tòa nhà CHDV tại Phan Huy Ích, Gò Vấp là hợp lý nếu mục tiêu đầu tư là khai thác cho thuê dòng tiền dài hạn, hoặc giữ tài sản an toàn trong bối cảnh bất động sản trung tâm TP.HCM đang chững lại nhưng nhu cầu ở thực vẫn cao. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả đầu tư, cần kiểm tra kỹ pháp lý, chất lượng xây dựng, lộ trình tăng trưởng giá thuê, và có thể thương lượng để có mức giá tốt hơn.
