Nhận định nhanh về mức giá
Với mức giá 14,8 tỷ đồng cho một căn nhà mặt tiền đường Tô Hiến Thành, phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà, Đà Nẵng, diện tích đất 75m² (5x15m), xây 4 tầng (có tum), 10 phòng khép kín, vị trí sát biển Mỹ Khê, giá này ở mức cao nhưng có thể chấp nhận được trong trường hợp bạn ưu tiên dòng tiền cho thuê và mong muốn sở hữu bất động sản ở vị trí hiếm, trung tâm du lịch biển. Tuy nhiên, trước khi quyết định xuống tiền, bạn cần lưu ý về pháp lý, kiểm tra thực tế kết cấu, doanh thu cho thuê thực tế và tiềm năng tăng giá trong tương lai.
So sánh thực tế thị trường
| Tiêu chí | BĐS đang xem (Tô Hiến Thành) |
BĐS tham chiếu 1 (Nguyễn Văn Thoại lân cận) |
BĐS tham chiếu 2 (Phạm Văn Đồng mặt biển) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 75m² | 80m² | 90m² |
| Kết cấu | 4 tầng + tum 10 phòng |
5 tầng 12 phòng |
4 tầng 10 phòng |
| Vị trí | Mặt tiền Tô Hiến Thành Sát biển Mỹ Khê |
Mặt tiền Nguyễn Văn Thoại Gần biển, tuyến du lịch |
Mặt tiền Phạm Văn Đồng Giáp biển, khu Tây |
| Giá rao bán | 14,8 tỷ | 16,5 tỷ | 19 tỷ |
| Doanh thu cho thuê TB | 110-120 triệu/tháng | 120-130 triệu/tháng | 130-150 triệu/tháng |
| Giá/m² đất | ~197 triệu/m² | ~206 triệu/m² | ~211 triệu/m² |
- Giá/m² đất của sản phẩm này thấp hơn một chút so với các tuyến đường lân cận và tuyến sát biển.
- Doanh thu cho thuê ở mức khá tốt so với các sản phẩm cùng phân khúc.
- Tiềm năng tăng giá phụ thuộc nhiều vào sức phục hồi của du lịch Đà Nẵng và nguồn cung nhà mặt tiền khu vực này.
Đánh giá tiềm năng và rủi ro
- Tiềm năng: Vị trí trung tâm du lịch biển, gần phố Tây, tiện di chuyển ra biển Mỹ Khê, thu hút khách thuê dài hạn và ngắn hạn (homestay, khách sạn mini).
- Dòng tiền: Nếu doanh thu thực tế ổn định 110-120 triệu/tháng, tỷ suất lợi nhuận trên vốn khoảng 8,9-9,7%/năm (chưa tính chi phí vận hành, khấu hao tài sản).
- Rủi ro: Thị trường du lịch Đà Nẵng phục hồi chậm có thể ảnh hưởng đến công suất phòng và giá cho thuê; cạnh tranh mạnh với các sản phẩm mới; chi phí bảo trì, vận hành sẽ tăng theo thời gian.
- Pháp lý: Cần kiểm tra kỹ tình trạng sổ hồng, giấy phép xây dựng, giấy phép kinh doanh lưu trú (nếu vận hành khách sạn).
- Kết cấu thực tế: Đối chiếu số tầng, diện tích xây dựng thực tế và chất lượng công trình với thông tin đăng tải.
- Giá trị tăng thêm: Khu vực này nguồn cung hạn chế, nhà mặt tiền ít sản phẩm, phù hợp cho nhà đầu tư trung dài hạn hoặc vận hành khai thác dòng tiền ngay.
Lưu ý quan trọng khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra pháp lý sổ đỏ, giấy phép xây dựng và tình trạng chuyển nhượng.
- Xác minh doanh thu cho thuê thực tế qua hợp đồng, bảng kê thu chi thực tế tối thiểu 6-12 tháng.
- Đánh giá cạnh tranh và giá thuê phòng trong khu vực (trên các sàn như Booking, Agoda, v.v).
- Kiểm tra thực trạng kết cấu, chất lượng công trình, chi phí cải tạo nếu cần.
- Thương lượng giá tốt hơn dựa trên các sản phẩm tương đương trong khu vực.
- Xác định rõ mục tiêu đầu tư (giữ tài sản, khai thác dòng tiền hay lướt sóng).
Kết luận
Mức giá 14,8 tỷ cho bất động sản này thuộc nhóm cao trong khu vực, nhưng với vị trí đắc địa, dòng tiền ổn định và tiềm năng tăng giá tốt, giá này hợp lý nếu bạn ưu tiên đầu tư giữ tài sản và khai thác cho thuê lâu dài. Tuy nhiên, không nên xuống tiền ngay khi chưa xác minh kỹ pháp lý, doanh thu thực tế và kiểm tra thực trạng tài sản. Nếu có thể đàm phán giảm thêm giá hoặc kèm điều kiện hỗ trợ vận hành ban đầu, đây sẽ là lựa chọn phù hợp cho nhà đầu tư trung – dài hạn tại Đà Nẵng.
