Nhận định mức giá 15,85 tỷ cho CHDV KS Boutique tại Nguyễn Trường Tộ, Đà Nẵng
Giá bán 15,85 tỷ đồng cho căn nhà dịch vụ khách sạn boutique với diện tích đất 150 m² và diện tích sàn 525 m², tọa lạc tại vị trí trung tâm Quận Hải Châu, Đà Nẵng được xem là mức giá có thể chấp nhận được trong bối cảnh thị trường hiện nay. Tuy nhiên, mức giá này chỉ hợp lý khi căn bất động sản này đảm bảo được các yếu tố vận hành và sinh lời như cam kết.
Phân tích chi tiết và dữ liệu so sánh
| Tiêu chí | Thông tin bất động sản | Tham khảo thị trường Đà Nẵng | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Nguyễn Trường Tộ, Phường Phước Ninh, Quận Hải Châu | Quận Hải Châu là trung tâm thành phố, giá đất mặt phố dao động từ 100-150 triệu/m² tùy vị trí | Vị trí trung tâm, thuận tiện giao thông, phù hợp phát triển loại hình khách sạn boutique cao cấp |
| Diện tích đất | 150 m² (7.5 m mặt tiền) | Diện tích đất phổ biến cho nhà phố kinh doanh tại trung tâm từ 50-150 m² | Diện tích đất khá rộng giúp linh hoạt thiết kế và khai thác |
| Diện tích sàn | 525 m², 16 phòng khách sạn | Nhà dịch vụ khách sạn boutique quy mô nhỏ đến trung bình thường từ 300-700 m² | Diện tích sàn lớn, tận dụng tối đa giá trị đất |
| Giá/m² đất | 105,67 triệu đồng/m² | Khoảng 100-150 triệu đồng/m² tại vị trí tương tự | Giá đất nằm trong khung trung bình của thị trường quận Hải Châu |
| Dòng tiền doanh thu hàng tháng | 250 triệu đồng | Khách sạn boutique trung tâm Đà Nẵng có thể đạt doanh thu 200-350 triệu/tháng tuỳ chất lượng và công suất | Dòng tiền ổn định, phù hợp cam kết lợi nhuận 7%/năm |
| Tỷ suất lợi nhuận | 7%/năm | Tỷ suất lợi nhuận trung bình bất động sản cho thuê khách sạn boutique tại Đà Nẵng dao động 6-8% | Tỷ suất lợi nhuận hợp lý, đặc biệt khi cam kết công suất trên 80% |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ, PCCC nghiệm thu, giấy ANTT | Pháp lý hoàn chỉnh là yếu tố quan trọng để đảm bảo đầu tư an toàn | Pháp lý đầy đủ, giảm thiểu rủi ro phát sinh |
| Đơn vị vận hành | Sujet, cam kết công suất trên 80% | Đơn vị vận hành uy tín giúp đảm bảo doanh thu và khai thác tối ưu | Yếu tố tích cực tăng tính hấp dẫn đầu tư |
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Đánh giá thực tế hiệu quả vận hành và khả năng đạt công suất 80% theo cam kết, vì tỷ suất lợi nhuận 7%/năm phụ thuộc nhiều vào điều này.
- Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, đặc biệt là sổ đỏ, giấy phép xây dựng và giấy chứng nhận PCCC, ANTT để tránh rủi ro pháp lý.
- So sánh với các dự án khách sạn boutique tương tự trong khu vực để đánh giá đúng giá trị thực và tiềm năng tăng giá.
- Xem xét chi phí bảo trì, vận hành và các khoản chi phí khác để tính toán dòng tiền thực tế.
- Kiểm tra tình trạng tài sản thực tế, chất lượng xây dựng và thiết kế nhằm đảm bảo không phát sinh chi phí sửa chữa lớn sau khi mua.
Kết luận
Mức giá 15,85 tỷ đồng là hợp lý trong điều kiện bất động sản này vận hành hiệu quả với công suất cao và pháp lý đầy đủ. Đây là một cơ hội đầu tư tốt cho nhà đầu tư quan tâm phân khúc khách sạn boutique tại trung tâm Đà Nẵng. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần thẩm định kỹ các yếu tố vận hành thực tế và pháp lý trước khi quyết định xuống tiền.
