Nhận định về mức giá 23,5 tỷ đồng cho bất động sản tại Đường Tiên Sơn, Phường Hòa Cường Bắc, Quận Hải Châu, Đà Nẵng
Mức giá 23,5 tỷ đồng cho căn nhà mặt tiền 6 tầng diện tích 95 m² tại trung tâm Hải Châu là mức giá khá cao nhưng có thể xem xét đầu tư trong bối cảnh hiện tại. Dưới đây là phân tích chi tiết về tính hợp lý của giá này cùng các yếu tố cần lưu ý.
Phân tích chi tiết
1. Vị trí và tiện ích xung quanh
Bất động sản tọa lạc tại trung tâm quận Hải Châu, khu vực trung tâm thành phố Đà Nẵng, gần Bệnh viện Mắt Đà Nẵng, sân bay quốc tế chỉ cách 5 phút ô tô, trong bán kính 1 km có 3 chợ lớn, 3 trường đại học, siêu thị và khu vui chơi. Đây là yếu tố rất thuận lợi cho việc khai thác cho thuê, kinh doanh hoặc làm văn phòng.
2. Quy mô và công năng sử dụng
Nhà có 6 tầng (7 tầng tính cả tầng hầm), gồm 21 phòng studio, có bể bơi trên mái và tầng hầm rộng để xe máy (khoảng 40 xe), có chỗ để ô tô. Tầng 1 có 2 mặt bằng cho thuê, dòng tiền 20 triệu/tháng. Tổng dòng tiền cho thuê toàn tòa lên đến 110 triệu/tháng, tương đương khoảng 1,32 tỷ/năm.
3. Pháp lý
Bất động sản có giấy tờ pháp lý rõ ràng (Sổ hồng/Sổ đỏ), đây là yếu tố quan trọng đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư.
4. So sánh giá thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản tại Đường Tiên Sơn (BĐS phân tích) | BĐS tương tự tại Hải Châu (Tham khảo) |
|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 95 | 90 – 120 |
| Số tầng | 6 (7 tầng hầm) | 5 – 7 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 23,5 | 18 – 24 |
| Giá/m² (triệu đồng/m²) | 247 | 180 – 270 |
| Dòng tiền cho thuê hàng tháng (triệu đồng) | 110 | 80 – 120 |
| Vị trí | Trung tâm Hải Châu, gần sân bay, bệnh viện, trường học | Tương đương |
Giá trên m² khoảng 247 triệu đồng là mức cao so với mặt bằng Hải Châu nhưng không vượt trội so với các căn tương tự có vị trí trung tâm và công năng cho thuê tốt.
5. Khả năng sinh lời và thu nhập cho thuê
Dòng tiền cho thuê đạt 110 triệu/tháng tương đương 1,32 tỷ/năm. Nếu tính toán tỷ suất lợi nhuận tạm tính (Lợi nhuận ròng chưa trừ chi phí vận hành) khoảng:
Tỷ suất lợi nhuận = (1,32 tỷ / 23,5 tỷ) x 100% ≈ 5,6%/năm
Đây là mức tỷ suất lợi nhuận cho thuê khá hấp dẫn trong bối cảnh lãi suất ngân hàng thấp và bất động sản trung tâm có mức độ tăng giá ổn định theo thời gian.
6. Các điểm cần lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý: Xác nhận sổ hồng/sổ đỏ chính chủ, không có tranh chấp, quy hoạch không ảnh hưởng.
- Thẩm định thực tế công năng cho thuê: Xác nhận lượng khách thuê hiện tại, khả năng duy trì dòng tiền cho thuê ổn định.
- Chi phí vận hành và bảo trì: Tính toán chi phí quản lý, bảo trì tòa nhà, đặc biệt hệ thống phòng cháy chữa cháy hiện đại.
- Khả năng tăng giá trong tương lai: Đánh giá xu hướng phát triển khu vực và hạ tầng giao thông liên quan.
- Thương lượng giá: Chủ nhà đang có người thuê nguyên tòa 75 triệu/tháng nhưng chưa đồng ý nên có thể cân nhắc thương lượng để tối ưu lợi nhuận.
Kết luận
Mức giá 23,5 tỷ đồng là hợp lý nếu nhà đầu tư tập trung vào dòng tiền cho thuê ổn định, vị trí trung tâm và tiềm năng tăng giá dài hạn. Đây là lựa chọn phù hợp với nhà đầu tư muốn sở hữu tài sản cho thuê lâu dài tại khu vực trung tâm Đà Nẵng với quy mô lớn, công năng đa dạng.
Nếu ưu tiên dòng tiền cao và rủi ro thấp, cần kiểm tra kỹ các yếu tố pháp lý và hiệu quả khai thác thực tế trước khi quyết định xuống tiền.
