Nhận định về mức giá 28 tỷ cho căn 4PN tại dự án Feliz En Vista
Mức giá 28 tỷ đồng cho căn hộ 4 phòng ngủ, diện tích xây dựng 240 m² (diện tích sử dụng 216 m²) tại Feliz En Vista là mức giá khá cao trên thị trường bất động sản khu vực Quận 2, TP.HCM. Dự án Feliz En Vista nằm tại vị trí đắc địa, có pháp lý rõ ràng (sổ đỏ/sổ hồng), ban công hướng Tây – Nam, nhưng căn hộ này chỉ giao nhà theo hình thức hoàn thiện cơ bản (HTCB) nên người mua sẽ phải đầu tư thêm chi phí hoàn thiện nội thất.
Phân tích chi tiết và so sánh mức giá
| Tiêu chí | Feliz En Vista 4PN (Căn đang phân tích) | Căn hộ 4PN tương đương tại Thảo Điền, Quận 2 | Căn hộ 4PN tại khu đô thị Sala, Quận 2 | Căn hộ 4PN tại The Metropole Thủ Thiêm, Quận 2 |
|---|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng (m²) | 216 | 200 – 220 | 180 – 210 | 210 – 230 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 28 (HTCB) | 20 – 25 (full nội thất) | 18 – 23 (full nội thất) | 30 – 35 (full nội thất) |
| Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | ~130 | 90 – 125 | 85 – 115 | 140 – 165 |
| Tiện ích và vị trí | Quận 2, gần trung tâm, view Landmark 81 | Thảo Điền, khu vực phát triển mạnh, nhiều tiện ích | Khu đô thị Sala, môi trường sống xanh | Thủ Thiêm, trung tâm tài chính mới, hạng sang |
| Hình thức bàn giao | Hoàn thiện cơ bản (HTCB) | Full nội thất | Full nội thất | Full nội thất |
Nhận xét và lưu ý khi xuống tiền
Mức giá 28 tỷ đồng có thể xem là cao so với các dự án cùng khu vực, đặc biệt khi căn hộ được bàn giao hoàn thiện cơ bản. Người mua cần lưu ý rằng chi phí để hoàn thiện nội thất có thể lên đến 10-15% giá trị căn hộ, tức khoảng 2.8 – 4.2 tỷ đồng tùy theo tiêu chuẩn hoàn thiện.
Ngoài ra, cần kiểm tra kỹ pháp lý, tiến độ xây dựng thực tế, chất lượng thi công cũng như các khoản phí quản lý, thuế và các chi phí phát sinh khác.
Vị trí căn hộ có hướng ban công Tây – Nam, có thể bị ảnh hưởng bởi nắng chiều, cần xem xét về cách thiết kế và khả năng chống nóng.
Đề xuất giá hợp lý hơn
Dựa trên so sánh thị trường và điều kiện bàn giao HTCB, mức giá hợp lý nên dao động trong khoảng 23 – 25 tỷ đồng, tức giá/m² sử dụng khoảng 106 – 115 triệu đồng. Mức giá này đã tính đến chi phí hoàn thiện nội thất để đảm bảo tính cạnh tranh so với các dự án cùng phân khúc.
Nếu nhà đầu tư hoặc khách hàng có khả năng tự hoàn thiện nội thất với chi phí thấp hơn hoặc có mối quan hệ tốt với nhà thầu, mức giá 28 tỷ có thể chấp nhận được để sở hữu căn hộ có vị trí đẹp và view Landmark 81.
