Nhận định về mức giá 23,7 tỷ đồng cho tòa nhà mặt tiền đường Phạm Kiệt, Đà Nẵng
Mức giá 23,7 tỷ đồng cho tòa nhà 8 tầng, diện tích 102 m², mặt tiền 6m tại vị trí trung tâm ven biển Mỹ Khê là mức giá có thể xem xét là hợp lý trong bối cảnh thị trường Đà Nẵng hiện nay, đặc biệt với các tài sản có vị trí vàng, khai thác cho thuê ổn định.
Tuy nhiên, sự hợp lý của giá này phụ thuộc vào một số yếu tố chi tiết và chiến lược đầu tư cá nhân.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Thông tin tài sản | So sánh thực tế tại Đà Nẵng | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Mặt tiền đường Phạm Kiệt, Phường Khuê Mỹ, Quận Ngũ Hành Sơn, sát biển Mỹ Khê | Các bất động sản mặt tiền gần biển Mỹ Khê thường có giá cao, dao động từ 200-300 triệu/m² tùy vị trí và tiện ích | Vị trí trung tâm, ven biển, khu vực du lịch sôi động, rất giá trị về lâu dài |
| Diện tích và mặt tiền | 102 m², ngang 6m | Các sản phẩm cùng khu vực có diện tích tương tự với mặt tiền từ 5-7m phổ biến, hỗ trợ khai thác kinh doanh hiệu quả | Diện tích nhỏ nhưng mặt tiền rộng giúp linh hoạt sử dụng và khai thác |
| Số tầng và số phòng | 8 tầng, 13 phòng | Tòa nhà cao tầng có nhiều phòng phù hợp cho khách sạn mini hoặc căn hộ dịch vụ, giá thuê/m² cao hơn nhà thông thường | Quy mô lớn, phù hợp khai thác nhiều nguồn thu |
| Doanh thu cho thuê | 120 triệu/tháng, thực nhận 80 triệu/tháng | Với doanh thu 80 triệu/tháng, lợi nhuận năm khoảng 960 triệu | Lợi suất cho thuê ~4%/năm, phù hợp với mức giá và loại hình đầu tư bền vững |
| Giá chào | 23,7 tỷ (tương đương ~232 triệu/m²) | Giá đất mặt tiền biển Đà Nẵng có thể lên tới 250-300 triệu/m² nếu vị trí cực kỳ đắc địa | Giá chào phù hợp, không quá cao so với mặt bằng chung khu vực |
Các lưu ý khi xuống tiền
- Pháp lý: Phải kiểm tra kỹ sổ hồng, quyền sở hữu, cũng như các giấy tờ liên quan đến xây dựng và khai thác kinh doanh đảm bảo hợp pháp, minh bạch.
- Hiệu suất khai thác: Doanh thu hiện tại 120 triệu/tháng nhưng thực nhận 80 triệu do vận hành bên thứ 3, cần xác minh tính ổn định của nguồn thu này và hợp đồng quản lý vận hành.
- Tình trạng tài sản: Xem xét kỹ về tình trạng hiện tại của tòa nhà, nội thất, máy móc, thang máy, hồ bơi để tránh chi phí sửa chữa lớn sau mua.
- Khả năng tăng giá: Dựa trên xu hướng phát triển du lịch và hạ tầng khu vực, tiềm năng tăng giá cần được đánh giá thông qua các dự án tương lai và quy hoạch thành phố.
- Chi phí vận hành và thuế: Tính toán kỹ các chi phí liên quan để xác định lợi nhuận thực sau thuế và chi phí quản lý.
Đề xuất giá hợp lý hơn
Dựa trên phân tích, nếu muốn có biên độ an toàn và khả năng sinh lời cao hơn, có thể thương lượng mức giá từ 21 – 22 tỷ đồng. Mức giá này vẫn đảm bảo hấp dẫn so với thị trường, đồng thời tạo đà tăng lợi nhuận cho nhà đầu tư.
Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư ưu tiên vị trí và nguồn thu ổn định, mức giá hiện tại cũng không phải là quá cao, đặc biệt khi cân nhắc các tiện ích và tiềm năng phát triển.
