Nhận định tổng quan về mức giá 19,3 tỷ cho tòa căn hộ tại Đường Phan Tứ, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Tòa căn hộ có diện tích 125 m², mặt tiền rộng 7,2m và chiều dài 17m, với 5 lầu, 14 phòng ngủ, nằm trên đường Phan Tứ – một trong những khu vực trung tâm du lịch, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng. Tòa nhà được trang bị đầy đủ tiện ích như thang máy, PCCC, sân thượng, chỗ để xe hơi, nhà bếp, phòng ăn và có dòng tiền thu nhập hàng tháng từ 110-130 triệu đồng.
Giá bán 19,3 tỷ đồng tương đương với khoảng 154,4 triệu đồng/m².
Phân tích mức giá theo thị trường hiện tại
| Tiêu chí | Giá tham khảo tại khu vực | Đặc điểm so sánh |
|---|---|---|
| Giá đất mặt tiền đường Phan Tứ (Ngũ Hành Sơn) – theo các tin đăng gần đây | 60 – 90 triệu đồng/m² | Chủ yếu là đất nền hoặc nhà phố 1-3 tầng, không phải tòa căn hộ cho thuê |
| Giá căn hộ cho thuê ở khu vực trung tâm Mỹ An, Đà Nẵng | 20 – 40 triệu đồng/m² (giá trị căn hộ) | Căn hộ diện tích nhỏ, không đầy đủ tiện ích như tòa nhà mới xây, không có dòng tiền ổn định |
| Giá tòa nhà căn hộ cho thuê tại trung tâm Đà Nẵng (5 tầng, đầy đủ tiện ích) | 150 – 180 triệu đồng/m² | Tòa nhà mới xây, có dòng tiền thuê ổn định, vị trí đắc địa |
Như vậy, mức giá 19,3 tỷ (154,4 triệu/m²) là trong phạm vi hợp lý cho một tòa nhà căn hộ 5 tầng, với 14 phòng, đầy đủ tiện ích, vị trí trung tâm và dòng tiền cho thuê ổn định. So với giá đất mặt tiền thông thường, giá này có phần cao hơn nhưng bù lại bạn đang mua một tài sản có khả năng sinh lời ngay với doanh thu 110-130 triệu/tháng.
Phân tích khả năng sinh lời và thời gian hoàn vốn
– Doanh thu trung bình: 120 triệu đồng/tháng (lấy trung bình giữa 110 và 130 triệu)
– Doanh thu/năm: 1,44 tỷ đồng
– Giá bán: 19,3 tỷ đồng
– Tỷ suất lợi nhuận (ROI) hàng năm = (1,44 / 19,3) * 100 ≈ 7,46%
– Thời gian hoàn vốn lý thuyết = 19,3 / 1,44 ≈ 13,4 năm
Mức ROI trên 7%/năm là khá tốt trong bối cảnh lãi suất ngân hàng phổ biến 6-7%, đồng thời tòa nhà còn có giá trị tài sản tăng theo thời gian. Tuy nhiên, thời gian hoàn vốn trên 13 năm là dài, do đó cần cân nhắc kỹ về rủi ro vận hành, bảo trì và tính thanh khoản.
Lưu ý quan trọng khi xuống tiền đầu tư
- Kiểm tra pháp lý chi tiết: xác nhận sổ đỏ, giấy phép xây dựng, chứng nhận PCCC và các giấy tờ liên quan.
- Xác minh thực tế dòng tiền cho thuê: kiểm tra hợp đồng thuê, mức độ ổn định, khách thuê hiện tại.
- Chi phí vận hành và bảo trì: thang máy, PCCC, nội thất căn hộ, quản lý tòa nhà.
- Rủi ro thị trường: biến động giá bất động sản Đà Nẵng hiện nay, đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh và chính sách vĩ mô.
- Khả năng thanh khoản: tòa nhà có dễ dàng bán lại hay chuyển nhượng hay không.
- Đàm phán giá: do tòa nhà còn mới và dòng tiền tốt, việc thương lượng giảm khoảng 5-7% giá bán là hợp lý để tạo đà đầu tư an toàn hơn.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn
Dựa trên phân tích, mức giá khoảng 18 – 18,5 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn để đảm bảo biên lợi nhuận an toàn, giảm áp lực tài chính và cân đối với rủi ro vận hành và thanh khoản. Mức giá này tương đương khoảng 144 – 148 triệu/m², vẫn ở mức cao nhưng phù hợp với giá trị và tiềm năng dòng tiền của tòa nhà.
Kết luận
Mức giá 19,3 tỷ đồng là hợp lý trong trường hợp bạn hoàn toàn tin tưởng vào dòng tiền thuê hiện tại và pháp lý chuẩn chỉnh của tòa nhà. Tuy nhiên, để giảm rủi ro và tăng hiệu quả đầu tư, nên thương lượng để mua với giá thấp hơn khoảng 5-7%. Ngoài ra, cần kiểm tra kỹ các yếu tố pháp lý, hợp đồng thuê và chi phí vận hành trước khi quyết định.
