Nhận định mức giá 16,5 tỷ đồng cho toà căn hộ 5 tầng tại Nguyễn Văn Thoại, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Giá 16,5 tỷ đồng cho toà căn hộ 5 tầng, diện tích 78m² với 13 phòng cho thuê tại vị trí gần biển Mỹ Khê, khu vực Sơn Trà là mức giá cần được đánh giá kỹ lưỡng dựa trên nhiều yếu tố như vị trí, tiềm năng khai thác, và so sánh với các bất động sản tương tự.
Phân tích chi tiết giá và tiềm năng căn hộ
- Vị trí: Đường Nguyễn Văn Thoại, Phường Phước Mỹ, Quận Sơn Trà là khu vực rất gần biển Mỹ Khê nổi tiếng với mật độ khách du lịch cao và giá trị bất động sản có xu hướng tăng.
- Tiện ích toà nhà: 5 tầng, 13 phòng cho thuê, có thang máy, PCCC đầy đủ, bếp chung, sân thượng. Đây là cơ sở vật chất tốt, phù hợp vận hành theo mô hình căn hộ dịch vụ hoặc hotel mini.
- Khả năng sinh lời: Dòng tiền từ tiền thuê hiện tại khoảng 30 triệu/tháng do chủ thuê lại, vận hành tự thân có thể đạt 50-60 triệu/tháng, tương đương lợi nhuận hàng năm 6-8% nếu so với giá bán.
- Đường vào rộng 5m, ô tô tránh nhau: thuận tiện cho việc vận hành kinh doanh cho thuê, giao thông tốt.
So sánh giá với các bất động sản tương tự tại khu vực Sơn Trà
| Bất động sản | Diện tích (m²) | Số tầng / phòng | Vị trí | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Mô hình kinh doanh |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Toà căn hộ 5 tầng, 13 phòng | 78 | 5 tầng / 13 phòng | Nguyễn Văn Thoại, Sơn Trà | 16.5 | 211.5 | Căn hộ dịch vụ cho thuê |
| Toà nhà cho thuê phòng trọ 10 phòng | 85 | 4 tầng / 10 phòng | Nguyễn Văn Thoại, Sơn Trà | 12 | 141.2 | Phòng trọ sinh viên, khách thuê dài hạn |
| Căn hộ mini 8 phòng, 3 tầng | 60 | 3 tầng / 8 phòng | Phạm Văn Đồng, Sơn Trà | 9 | 150 | Căn hộ dịch vụ cho thuê |
| Nhà mặt tiền 5 tầng, 15 phòng | 90 | 5 tầng / 15 phòng | Ngũ Hành Sơn | 18 | 200 | Cho thuê du lịch |
Nhận xét về mức giá và lời khuyên khi mua
Giá bán 16,5 tỷ đồng tương đương khoảng 211 triệu đồng/m² là mức giá cao so với một số bất động sản cùng loại tại khu vực Sơn Trà. Tuy nhiên, điểm mạnh là vị trí rất gần biển Mỹ Khê, cùng với tiện ích đầy đủ, khả năng kinh doanh căn hộ dịch vụ, doanh thu ổn định và tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Nếu bạn là nhà đầu tư tìm kiếm dòng tiền ổn định và có kinh nghiệm vận hành căn hộ cho thuê hoặc có đối tác vận hành uy tín, mức giá này có thể chấp nhận được.
Ngược lại, nếu mục tiêu mua để đầu tư dài hạn hoặc lướt sóng nhanh, bạn nên thương lượng để giá thấp hơn khoảng 10-15% (khoảng 14-15 tỷ đồng) để tăng biên lợi nhuận và giảm rủi ro.
Những điểm cần lưu ý trước khi quyết định:
- Kiểm tra kỹ pháp lý, sổ hồng/sổ đỏ rõ ràng, không tranh chấp.
- Xác minh tính hợp pháp của thang máy, hệ thống PCCC và các giấy phép kinh doanh cho thuê căn hộ.
- Đánh giá năng lực vận hành hiện tại và tiềm năng tăng giá cho thuê trong tương lai.
- Thương lượng giá bán để có biên lợi nhuận tốt hơn.
- Xem xét các chi phí bảo trì, sửa chữa nếu có, đặc biệt với toà nhà 5 tầng cũ.
Đề xuất giá hợp lý hơn
Dựa trên phân tích so sánh thực tế và tiềm năng sinh lời, mức giá 14 – 15 tỷ đồng sẽ là mức giá hợp lý hơn, tương ứng giá/m² khoảng 180 – 195 triệu đồng, tạo ra biên lợi nhuận tốt hơn cho nhà đầu tư cũng như đảm bảo tính cạnh tranh trên thị trường.
