Nhận định về mức giá 17,86 tỷ cho căn nhà dịch vụ 7 tầng tại ngõ 143 Nguyễn Chính, Hoàng Mai, Hà Nội
Mức giá 17,86 tỷ đồng (~255 triệu/m²) là khá cao so với phân khúc nhà trong ngõ tại quận Hoàng Mai, tuy nhiên có thể hợp lý trong một số trường hợp đặc biệt. Căn nhà có diện tích 70m², xây mới 7 tầng với 14 căn hộ dịch vụ, nội thất cao cấp, thang máy, và nhiều tiện ích hiện đại. Vị trí gần các trường đại học lớn và bệnh viện Bạch Mai, cùng ngõ ô tô rộng 4m và thông thoáng là những điểm cộng đáng kể.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thực tế
| Tiêu chí | Căn nhà dịch vụ 7 tầng (Ngõ 143 Nguyễn Chính) | Nhà phố ngõ ô tô, Hoàng Mai, 50-70m², xây mới | Nhà phố cùng khu vực, diện tích tương đương |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 70 m² | 50-70 m² | 60-80 m² |
| Giá/m² | 255 triệu/m² | 100 – 180 triệu/m² | 120 – 200 triệu/m² |
| Tổng giá bán | 17,86 tỷ | 5 – 12 tỷ | 7 – 15 tỷ |
| Tiện ích | 14 căn hộ dịch vụ full đồ, thang máy, an ninh, PCCC tự động | Nhà ở thông thường, có thể không có thang máy | Nhà phố xây mới, nội thất trung bình khá |
| Vị trí | Ngõ ô tô, gần chợ đầu mối, các trường ĐH lớn, bệnh viện Bạch Mai | Ngõ ô tô hoặc xe ba gác, gần phố chính | Gần trung tâm quận Hoàng Mai, tiện ích đầy đủ |
| Hiệu suất cho thuê | ~80 triệu/tháng | Không có số liệu cụ thể | Không có số liệu cụ thể |
Nhận xét và lưu ý khi quyết định xuống tiền
Giá trên 17 tỷ cho nhà ngõ tại Hoàng Mai là mức rất cao. Tuy nhiên, nếu mục đích đầu tư cho thuê căn hộ dịch vụ dài hạn với hiệu suất gần 80 triệu/tháng, và căn nhà được xây dựng mới, nội thất đầy đủ, có thang máy, thì mức giá này có thể được chấp nhận.
Lưu ý:
- Xác minh kỹ càng tính pháp lý, đảm bảo sổ đỏ chính chủ, không tranh chấp, giấy phép xây dựng và PCCC đầy đủ.
- Kiểm tra hiệu suất thuê thực tế hiện tại và khả năng duy trì, tăng giá thuê trong tương lai.
- Phân tích chi phí vận hành, thuế, bảo trì để tính toán lợi nhuận ròng.
- Đánh giá rủi ro khu vực, quy hoạch quanh nhà, biến động giá bất động sản tại Hoàng Mai.
Đề xuất giá và phương án thương lượng
Dựa trên các căn nhà tương tự trong khu vực và phân tích trên, mức giá hợp lý hơn nên dao động trong khoảng 13 – 15 tỷ đồng, tương đương 185-215 triệu/m², phản ánh đúng giá trị xây dựng mới và vị trí gần trung tâm, nhưng không bị đẩy giá quá cao so với thị trường.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể đề xuất các luận điểm sau:
- So sánh giá thị trường thực tế cho nhà ngõ ô tô tại quận Hoàng Mai, phần lớn thấp hơn nhiều so với giá đề xuất.
- Rủi ro đầu tư ở mức cao do giá bán vượt trội, cần giảm giá để đảm bảo hiệu suất thuê thực tế và lợi nhuận tốt hơn.
- Nhấn mạnh việc bạn là người mua thiện chí, giao dịch nhanh, không gây mất thời gian cho chủ nhà.
- Đưa ra phương án thanh toán nhanh hoặc đặt cọc cao để tạo niềm tin, đổi lại mong muốn mức giá hợp lý hơn.
Tóm lại, nếu bạn đầu tư cho thuê dịch vụ căn hộ với mục tiêu dài hạn, và chấp nhận mức giá cao vì vị trí và tiện ích đặc biệt thì mức giá 17,86 tỷ có thể xem xét. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả kinh tế và giảm thiểu rủi ro, nên thương lượng giảm giá về khoảng 13-15 tỷ đồng.
