Nhận định sơ bộ về mức giá 32,4 tỷ đồng
Với diện tích 120 m² và giá bán 32,4 tỷ đồng, tương đương khoảng 270 triệu đồng/m², mức giá này được đánh giá cao hơn mặt bằng chung
Tuy nhiên, đây là căn nhà dịch vụ cao cấp, xây mới 7 tầng với 33 căn hộ khép kín, nội thất cao cấp và trang bị đầy đủ tiện nghi, thang máy, hệ thống an ninh và phòng cháy chữa cháy hiện đại. Hơn nữa, vị trí nằm gần các tiện ích lớn như siêu thị MM Mega Market, khu đô thị Gamuda, công viên Yên Sở và đặc biệt có thể cho thuê với hiệu suất tối thiểu 130 triệu/tháng.
Do đó, mức giá này có thể chấp nhận được trong trường hợp nhà đầu tư hoặc khách mua nhằm mục đích kinh doanh cho thuê dịch vụ lưu trú hoặc văn phòng, tận dụng hiệu suất cho thuê cao và tiềm năng tăng giá bất động sản do hạ tầng xung quanh đang phát triển.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản phân tích | Nhà ngõ tương tự tại Quận Hoàng Mai | Nhà dịch vụ cao cấp khác (Hà Nội) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 120 m² | 100 – 150 m² | 100 – 200 m² |
| Số tầng | 7 tầng | 3 – 5 tầng | 7 – 10 tầng |
| Giá/m² | 270 triệu/m² | 50 – 100 triệu/m² | 150 – 250 triệu/m² |
| Hướng cửa chính | Đông Nam | Đa dạng | Đa dạng |
| Tiện ích | Thang máy, nội thất cao cấp, an ninh, PCCC, ô tô vào nhà | Không có thang máy, nội thất cơ bản, hẻm nhỏ | Tiện ích tương tự hoặc cao cấp hơn |
| Hiệu suất cho thuê tháng | 130 triệu/tháng | 20 – 50 triệu/tháng | 80 – 120 triệu/tháng |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ, giấy phép đầy đủ | Đầy đủ hoặc có thể tranh chấp | Đầy đủ |
Lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý và giấy phép xây dựng để đảm bảo không có tranh chấp, quy hoạch hoặc vấn đề pháp lý phát sinh.
- Xác minh thực tế hiệu suất cho thuê, chi phí vận hành và dịch vụ để đảm bảo mức thu nhập tối thiểu như quảng cáo.
- Đánh giá tiềm năng phát triển khu vực, đặc biệt là tiến độ thi công mở rộng tuyến đường Tam Trinh và các dự án hạ tầng xung quanh.
- Kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng, nội thất và thiết bị để tránh phát sinh chi phí sửa chữa, nâng cấp sau khi mua.
- Xem xét hợp đồng sang tên, phí dịch vụ và các chi phí liên quan để dự trù ngân sách chính xác.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên so sánh thị trường và điều kiện thực tế, mức giá khoảng 25 – 27 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn, tương đương khoảng 208 – 225 triệu/m², phản ánh đúng giá trị thực của căn nhà dịch vụ cao cấp trong ngõ với các tiện ích và hiệu suất cho thuê tốt.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể:
- Trình bày chi tiết các so sánh giá tương tự trong khu vực và phân tích kỹ các chi phí vận hành, thuế, dịch vụ đi kèm khiến lợi nhuận thực tế giảm.
- Đề cập tới những rủi ro tiềm ẩn như tiến độ thi công hạ tầng nếu có thể chậm trễ, hoặc các chi phí không lường trước khi vận hành kinh doanh.
- Cam kết giao dịch nhanh, thanh toán rõ ràng để chủ nhà giảm bớt rủi ro bán kéo dài.
- Đưa ra đề xuất mức giá cụ thể và hợp lý, kèm theo các lý do thực tế để thuyết phục chủ nhà đồng ý.
