Nhận định mức giá 4,68 tỷ đồng cho nhà 64m² tại đường Tây Sơn, P. Tân Quý, Quận Tân Phú
Giá 4,68 tỷ đồng cho căn nhà diện tích 64m² (4x16m), 2 tầng, có 3 phòng ngủ, 2 WC, nằm trong hẻm 2,5m tại khu vực Tân Phú là mức giá tương đối cao so với mặt bằng chung nhà trong hẻm cùng khu vực.
Đặc điểm nổi bật của bất động sản này:
- Có mặt tiền sát đường dự kiến mở rộng, gần AEON Mall Tân Phú và chợ Tân Hương, vị trí thuận tiện di chuyển.
- Cấu trúc kiên cố, có 1 phòng trọ cho thuê tạo thu nhập phụ.
- Pháp lý đầy đủ sổ hồng, pháp lý rõ ràng.
So sánh mức giá thực tế khu vực Quận Tân Phú
| Loại BĐS | Diện tích (m²) | Đường trước nhà (m) | Giá trung bình (tỷ đồng) | Vị trí | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà trong hẻm | 50-70 | 3-4 | 3,5 – 4,2 | Tân Quý, Bình Tân | Hẻm rộng hơn, ít tiện ích hơn |
| Nhà gần mặt tiền | 60-70 | 4-6 | 4,5 – 5,0 | Tân Phú, gần AEON Mall | Vị trí đắc địa, mặt tiền rộng |
| Nhà trong hẻm nhỏ | 64 | 2,5 | 4,2 – 4,5 | Tân Phú, khu vực tương tự | Hẻm nhỏ, ít tiện ích |
Phân tích chi tiết
Mức giá 4,68 tỷ đồng cao hơn mức phổ biến của nhà trong hẻm nhỏ 2,5m cùng diện tích ở Tân Phú (thường dao động 4,2-4,5 tỷ). Tuy nhiên, điểm cộng lớn là vị trí sát mặt tiền dự kiến mở rộng đường, gần trung tâm thương mại AEON Mall, chợ Tân Hương, khu vực này đang phát triển và giá đất có xu hướng tăng.
Cấu trúc căn nhà khá tốt với 2 tầng và có phòng trọ cho thuê tạo thu nhập, góp phần bù đắp chi phí đầu tư. Pháp lý sổ hồng rõ ràng giúp việc giao dịch an toàn.
Tuy nhiên, đường trước nhà chỉ rộng 2,5m, khá hẹp so với mặt tiền tiêu chuẩn, có thể gây bất tiện trong di chuyển và giảm giá trị thanh khoản so với nhà mặt tiền chính thức.
Lưu ý khi xuống tiền
- Xác thực tiến độ mở rộng đường và khả năng cấp phép chính thức mặt tiền sau khi mở rộng để đảm bảo gia tăng giá trị.
- Kiểm tra kỹ pháp lý, giấy tờ sổ hồng đặc biệt phần diện tích và quyền sử dụng phòng trọ cho thuê.
- Đánh giá chi phí sửa chữa, hoàn thiện nếu muốn nâng cấp nhà để tăng giá trị.
- Tham khảo thêm các căn tương tự trong khu vực để định giá phù hợp.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích trên, mức giá hợp lý nên nằm trong khoảng 4,3 – 4,5 tỷ đồng để phù hợp với vị trí hẻm nhỏ, diện tích và tiện ích đi kèm.
Khi thương lượng với chủ nhà, có thể sử dụng các luận điểm sau:
- Nhấn mạnh hẻm nhỏ 2,5m gây hạn chế di chuyển và tiềm năng thanh khoản kém hơn nhà mặt tiền chính thức.
- Đề cập đến các căn tương tự trong khu vực có giá thấp hơn do vị trí và đường trước nhà rộng hơn.
- Thể hiện thiện chí mua nhanh nếu giá được điều chỉnh phù hợp.
- Yêu cầu chủ nhà hỗ trợ một phần chi phí sửa chữa hoặc hoàn thiện nếu giá không giảm đủ.
Nếu chủ nhà đồng ý mức giá 4,3 – 4,5 tỷ đồng, đây sẽ là khoản đầu tư hợp lý với tiềm năng tăng giá trong khu vực phát triển mạnh mẽ như Tân Phú.