Nhận định về mức giá bán đất Đa Mặn Đông 1, Phường Khuê Mỹ, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Với mức giá 4,85 tỷ đồng cho lô đất thổ cư 78m² (ngang 6m, đã có sổ đỏ) tại vị trí đối diện công viên thuộc Đa Mặn Đông 1, Phường Khuê Mỹ, Quận Ngũ Hành Sơn, giá quy đổi khoảng 62,18 triệu/m². Theo khảo sát thị trường hiện tại (quý II/2024), mặt bằng giá đất thổ cư tại các tuyến đường nội khu, gần công viên, căn hộ cao tầng ở khu vực này dao động trong khoảng 58–75 triệu/m² tùy vị trí, mặt tiền, lô góc, hạ tầng xung quanh và pháp lý.
Mức giá trên không phải là rẻ hơn thị trường như quảng cáo, nhưng cũng không cao bất thường. Giá tiệm cận mức trung bình–thấp của khu vực nếu đúng vị trí đối diện công viên, quy hoạch ổn định, không vướng lộ giới hay tranh chấp.
So sánh giá thực tế khu vực lân cận
| Vị trí | Diện tích | Giá rao bán | Giá/m² | Đặc điểm |
|---|---|---|---|---|
| Đa Mặn Đông 1, nội bộ | 80 m² | 5,3 tỷ | 66,25 triệu/m² | Lô thường, không công viên |
| Đa Mặn Đông 2, đối diện công viên | 75 m² | 4,85 tỷ | 64,67 triệu/m² | Đối diện công viên, khu dân cư ổn định |
| Khu Nam Việt Á lân cận | 90 m² | 6,5 tỷ | 72,22 triệu/m² | Mặt tiền rộng, gần sông |
| Đa Mặn Đông 1 (lô góc) | 82 m² | 6,1 tỷ | 74,39 triệu/m² | Lô góc, 2 mặt tiền |
Phân tích chi tiết & Điều kiện hợp lý
- Vị trí đối diện công viên: Lợi thế về môi trường sống, phù hợp an cư, tiềm năng tăng giá tốt nếu quy hoạch ổn định.
- Mức giá 62,18 triệu/m²: Nằm thấp hơn mức trung bình các lô mặt tiền, lô góc nhưng cao hơn một số lô nội bộ; phù hợp nếu so với các lô có vị trí đẹp tương tự trong khu vực.
- Diện tích 78m², ngang 6m: Kích thước hợp lý để xây dựng nhà phố hoặc căn hộ dịch vụ.
- Pháp lý đã có sổ: Giảm rủi ro về tranh chấp, dễ mua bán chuyển nhượng, phù hợp cho người mua ở thực hoặc đầu tư trung-dài hạn.
- Thông tin “có khoảng dư 3m ngoài sổ”: Cần kiểm tra kỹ. Khoảng đất này nếu không nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì KHÔNG được công nhận tài sản khi sang tên, và có thể bị thu hồi khi quy hoạch mở rộng. Đây là điểm cần lưu ý lớn nhất.
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xác minh chính xác vị trí đất trên thực tế so với sổ đỏ, kiểm tra không vướng quy hoạch, không tranh chấp.
- Làm rõ thông tin về “khoảng dư 3m ngoài sổ”: Không nên tính phần này vào giá trị thực tế và không được xây dựng kiên cố trên phần đất này.
- Kiểm tra quy hoạch phát triển khu vực, đặc biệt là các dự án hạ tầng, đường xá, công viên, căn hộ cao tầng xung quanh để đánh giá tiềm năng tăng giá.
- Thương lượng giảm giá nếu có thể, do thực tế đang là thị trường chững lại, người mua có quyền mặc cả.
- Nếu mua đầu tư ngắn hạn, nên cân nhắc thanh khoản và biên độ lợi nhuận kỳ vọng vì thị trường Đà Nẵng hiện tại chưa có dấu hiệu tăng mạnh trở lại.
Kết luận
Mức giá 4,85 tỷ cho lô đất này không rẻ hơn thị trường như quảng cáo, nhưng phù hợp với vị trí đối diện công viên, đã có sổ, và mặt bằng giá hiện tại. Nếu ưu tiên môi trường sống, vị trí đẹp, pháp lý rõ ràng thì có thể cân nhắc mua. Tuy nhiên, cần đặc biệt lưu ý về phần dư 3m ngoài sổ, không nên tính vào giá trị đầu tư và phải xác minh kỹ trước khi quyết định xuống tiền.
