Nhận định về mức giá 18,83 tỷ đồng cho shophouse 140 m² tại Vinhomes Ocean Park 3, Văn Giang, Hưng Yên
Mức giá 18,83 tỷ đồng cho một shophouse diện tích đất 140 m², xây dựng 5 tầng, mặt tiền 5m tại dự án Vinhomes Ocean Park 3 là mức giá khá cao trong bối cảnh thị trường hiện nay. Tuy nhiên, mức giá này có thể được xem là hợp lý nếu căn shophouse nằm ở vị trí đắc địa với hai mặt tiền, gần khu dân cư đông đúc và tiện ích đồng bộ như trường học, Vinmec, tuyến đường lớn kết nối thuận tiện.
Phân tích chi tiết và so sánh
| Tiêu chí | Shophouse tại Vinhomes Ocean Park 3 (Thông tin hiện tại) | Shophouse tương tự tại Văn Giang, Hưng Yên (Tham khảo thị trường) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 140 m² | 110 – 150 m² | Diện tích phù hợp với loại hình shophouse, không quá nhỏ, đảm bảo kinh doanh và sinh hoạt. |
| Số tầng | 5 tầng | 3 – 5 tầng | 5 tầng giúp tối ưu không gian kinh doanh và cho thuê, tương đương các sản phẩm cạnh tranh. |
| Vị trí | 2 mặt tiền, gần trường học lớn, khu dân cư đông, tuyến đường quốc lộ 5 | Chủ yếu 1 mặt tiền, ít dự án gần trường học quy mô lớn | Vị trí 2 mặt tiền là điểm cộng lớn, tăng tính thương mại và sinh lời. |
| Pháp lý | Hợp đồng mua bán (chưa sổ đỏ lâu dài) | Nhiều căn đã có sổ đỏ lâu dài | Cần kiểm tra kỹ pháp lý, hợp đồng mua bán có thể rủi ro hơn sổ đỏ lâu dài. |
| Giá tham khảo | 18,83 tỷ (134,5 triệu/m² đất) | 10 – 14 tỷ (90 – 120 triệu/m² đất) | Giá hiện tại cao hơn 20-30% so với mặt bằng chung thị trường tương tự. |
Những điểm cần lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Pháp lý: Hợp đồng mua bán chưa phải sổ đỏ lâu dài, cần xác minh rõ tính pháp lý, tiến độ dự án và quyền sử dụng đất để tránh rủi ro.
- Đánh giá tiềm năng sinh lời: Vị trí 2 mặt tiền, gần các tiện ích lớn là điểm cộng nhưng cần khảo sát kỹ về mức độ phát triển dân cư và lưu lượng khách hàng thực tế để đảm bảo dòng tiền cho thuê hoặc kinh doanh.
- Khả năng tài chính và giá trị đầu tư: Xem xét mức giá có phù hợp với khả năng tài chính cá nhân và mục tiêu đầu tư dài hạn hay không.
- So sánh với các căn shophouse khác: Nếu có thể, nên tham khảo thêm các căn tương tự đã giao dịch thành công để có cơ sở thương lượng giá.
Đề xuất giá và cách thuyết phục chủ đầu tư
Dựa trên phân tích so sánh thị trường, mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 14 – 16 tỷ đồng, tương ứng 100 – 115 triệu/m² đất. Mức giá này phản ánh đúng giá trị thị trường shophouse tại khu vực, đồng thời vẫn đảm bảo tiềm năng sinh lời và khả năng cạnh tranh.
Khi thương lượng với chủ đầu tư, bạn có thể sử dụng các luận điểm sau:
- Tham khảo giá giao dịch thực tế của các shophouse cùng loại tại khu vực Văn Giang và dự án Vinhomes Ocean Park.
- Phân tích rủi ro pháp lý do hợp đồng mua bán chưa có sổ đỏ lâu dài, đề nghị giảm giá để bù trừ rủi ro này.
- Đưa ra phương án thanh toán linh hoạt, hoặc tiến độ giao dịch nhanh chóng để chủ đầu tư thuận tiện.
- Nhấn mạnh sự hợp tác lâu dài, nếu có thể đầu tư thêm hoặc giới thiệu khách hàng khác.
Nếu chủ đầu tư đồng ý mức giá 14-16 tỷ, đây sẽ là cơ hội tốt để sở hữu bất động sản shophouse tiềm năng tại vị trí đắc địa với rủi ro pháp lý được cân bằng.
